При Покупке Квартиры Что Нужно Знать В Первую Очередь

Содержание
  1. Как покупатель должен проверить вторичную квартиру?
  2. Как проверить квартиру?
  3. Как проверить собственника?
  4. Как купить квартиру: что нужно знать при покупке квартиры и как правильно ее приобрести на вторичном рынке и новостройке
  5. Способ покупки
  6. За наличные
  7. В ипотеку
  8. За материнский капитал
  9. В рассрочку
  10. Документы
  11. Порядок покупки квартиры
  12. Подберите правильное время
  13. Выберите несколько вариантов
  14. Составьте договор купли-продажи
  15. Оплатите недвижимость
  16. Зарегистрируйте право собственности
  17. Как правильно купить квартиру в новостройке
  18. Как получить налоговый вычет
  19. Заключение
  20. Что нужно знать при покупке квартиры и как проверить её юридическую чистоту самостоятельно
  21. Как проверить чистоту квартиры при покупке на вторичном рынке жилья
  22. Какие документы нужно проверить при покупке квартиры
  23. На что ещё важно обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке
  24. Как проверить юридическую чистоту квартиры на первичном рынке жилья (в новостройке)
  25. С чего же начать проверку квартиры в новостройке?
  26. федеральный закон №214 – его особенности
  27. 4 важных действия для проверки квартиры в новостройке
  28. Обезопасьте себя: что нужно знать при покупке квартиры и на что необходимо обратить внимание?
  29. С чего начать поиск квартиры?
  30. Важные особенности приобретения жилплощади в новостройке
  31. Что обязательно нужно учитывать покупателю вторички?
  32. На что обратить внимание при осмотре?
  33. Какие вопросы нужно задать продавцу?
  34. Какие документы необходимо подготовить?
  35. Как правильно оформить договор купли-продажи?
  36. Пошаговая инструкция по самостоятельному оформлению сделки
  37. Как купить жилье без проблем через агентство недвижимости?
  38. Действия после покупки
  39. Возможные риски и проблемы
  40. Как себя обезопасить?
  41. Советы риэлторов

Как покупатель должен проверить вторичную квартиру?

При Покупке Квартиры Что Нужно Знать В Первую Очередь

При покупке квартиры проверять нужно как саму недвижимость, так и ее собственника, то есть продавца. Основная задача – выявить обстоятельства, которые в будущем могут привести к тому, что Ваша сделка купли-продажи или предыдущие сделки с этим жильем окажутся недействительными. Как итог – вполне возможно, что Вы, даже уже как полноправный собственник, можете лишиться купленной квартиры.

Покупка квартиры без риелтора

Новые схемы мошенничества с недвижимостью

Как проверить квартиру?

1. Изучите правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру.

Право собственности может подтверждаться разными документами в зависимости от даты проведения сделки.

Если квартира приобретена до 15 июля 2016 года, то право собственности подтверждает свидетельство о государственной регистрации. Если с 16 июля до 31 декабря 2016 года – выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). После 1 января 2017 года право собственности удостоверяют выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Правоустанавливающие документы – это те, что перечислены в качестве оснований права в свидетельстве, выписке ЕГРП или ЕГРН. Это может быть договор (купли-продажи, мены, участия в долевом строительстве, дарения и т. п.); свидетельство о праве на наследство; брачный договор; договор передачи в порядке приватизации и другие.

На что обратить внимание? Прежде всего проверьте соответствие адреса квартиры, информацию о собственнике, площадь квартиры, номер записи в реестре прав, наличие особых условий и ограничений в использовании.

2. Сверьте эти данные с данными, указанными в базе Росреестра. Для этого сделайте запрос на этой странице.

3. Проверьте отсутствие обременений: ипотеки, ареста, запрета на сделки в базе Росреестра (по тому же запросу).

4. Запросите актуальную выписку из ЕГРН на бумаге.

По нашей практике, данные в общедоступной электронной базе Росреестра не всегда обновляются вовремя и соответствуют действительности, поэтому необходимо запросить актуальную выписку из ЕГРН на бумажном носителе. Это можно сделать в любом МФЦ. Срок изготовления – чуть больше недели в зависимости от региона.

Milkos/Depositphotos

5. Запросите у собственника выписку из домовой книги.

Это делается для того, чтобы узнать, кто сейчас зарегистрирован в квартире по месту жительства. Данная выписка потребуется и для регистрации перехода права собственности.

Бывают случаи, когда лицо, имеющее право на проживание в квартире, временно выбыло и не состоит на регистрационном учете.

Это означает, что такой человек сохранит право проживания и при смене собственника жилья, но вы не найдете информации о нем в выписке из домовой книги.

Поэтому необходимо получить архивную выписку из домовой книги, где будут указаны все лица, имеющие право проживания на данной площади. Такую выписку может запросить только собственник.

6. Запросите документы технического учета: технический паспорт или поэтажный план с экспликацией. Эти документы позволят понять, была ли в квартире произведена перепланировка, узаконена она или нет.

Как выбрать квартиру на вторичном рынке?

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Как проверить собственника?

1. Обязательно запросите нотариально удостоверенное согласие супруга, если квартира была приобретена в браке.

Такое согласие не требуется, если между супругами заключен брачный договор, в соответствии с которым квартира является собственностью одного из супругов.

Если на момент приобретения квартиры собственник в браке не состоял, все равно лучше получить его нотариально удостоверенное заявление об этом.

Конечно, если оба супруга являются собственниками квартиры, подобное согласие на сделку не требуется. Но тогда договор требует обязательного нотариального удостоверения.

2. Дееспособность правообладателя подтверждается справками из психоневрологического и наркологического диспансеров.

Такую справку может получить только сам правообладатель лично. Этот этап рекомендуется не игнорировать, ведь сделка, заключенная недееспособным либо ограничено дееспособным лицом, может быть признана недействительной.

3. Убедитесь в отсутствии исполнительного производства в отношении собственника.

Это можно выяснить на сайте Федеральной службы судебных приставов.

4. Выясните, нет ли сведений о банкротстве физического лица.

Эту информацию вы найдете в Едином государственном реестре сведений о банкротстве.

5. Запросите согласие органов опеки.

Если собственником квартиры (единственным или одним из собственников) является несовершеннолетний (ребенок до 18 лет), необходимо получить согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки.

shurchkov/Depositphotos

6. Проверьте задолженности по оплате коммунальных и эксплуатационных платежей.

Их отсутствие подтверждается выпиской с финансово-лицевого счета, справкой ТСЖ и т. п.

7. В зависимости от оснований возникновения права собственности могут потребоваться дополнительные проверки.

Например, если квартира приобретена в порядке наследования, нелишним будет проверить наличие других наследников, которые могут в будущем претендовать на часть квартиры.

8. Убедитесь, что при приватизации не были ущемлены ничьи права.

Если квартира была приватизирована, нужно убедиться, что права других членов семьи, проживавших в квартире на дату приватизации, не были ущемлены. Это можно проверить по расширенной выписке из домовой книги.

Если на дату приватизации в квартире был зарегистрирован кто-то, кроме собственника, необходимо запросить у собственника подтверждение отказа этих лиц от участия в приватизации.

Информация обо всех лицах, которые получили права на квартиру в порядке приватизации, будет указана в договоре передачи.

Здесь даны общие рекомендации по проведению проверки юридической чистоты сделки, но каждая сделка индивидуальна. Поэтому по конкретной сделке могут потребоваться дополнительные документы и действия, определить которые может только специалист.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

Документы при покупке квартиры: увидеть, подписать, получить

20 статей о том, как купить вторичную квартиру

15 текстов о том, как защититься от мошенничества с квартирами

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_pokupatel_dolzhen_proverit_vtorichnuyu_kvartiru/7147

Как купить квартиру: что нужно знать при покупке квартиры и как правильно ее приобрести на вторичном рынке и новостройке

При Покупке Квартиры Что Нужно Знать В Первую Очередь

/ Газета / Новости рынка недвижимости Москвы

Приобретение квартиры — важный шаг, к которому нужно подойти со всей ответственность. Разберемся в этой статье, как купить квартиру без посредников, какие документы нужны и как проходит сделка.

Новостройки и квартиры в новостройках, Вторичный рынок жилья, Сделки

Читать нас в Яндекс.Новостях

Перед покупкой следует о многом подумать и учесть:

  1. Разобраться в своих предпочтениях: какой район комфортнее, важны ли транспортная развязка, желаемые этаж, количество комнат и т.д.
  2. Проанализировать свои финансовые возможности. За одну и ту же сумму можно приобрести однокомнатную квартиру в центре либо двухкомнатную в спальном районе.
  3. Быть в курсе актуальных цен. Для этого просмотрите сайты объявлений и порталы о недвижимости. Не спешите делать выбор в пользу подозрительно низких цен.
  4. Просмотреть доступные варианты. Обращайте внимание на состояние квартиры и дома в целом, инфраструктуру, экологическую ситуацию в районе. Чтобы сэкономить время и силы, можно обратиться к услугам риелтора.
  5. Подумать, как сэкономить. Собственники часто называют цены «с запасом» в надежде получить больше. Торгуйтесь и предлагайте свою стоимость.

Способ покупки

Определите свои финансовые возможности и решите, как вам удобнее рассчитываться за покупку квартиры.

За наличные

Оплата единовременным платежом позволяет избежать переплат. Продавец и покупатель обсуждают сумму, передачу денег и сроки перед оформлением договора. Все договоренности вносятся в договор купли-продажи. Деньги передают под расписку.

В ипотеку

Ипотечный кредит — оптимальный способ покупки квартиры, когда нет нужной суммы. От банка получают согласие на оформление ипотеки и подписывают два договора:

  • купли-продажи — с продавцом;
  • кредитный — с банком.

Недвижимость будет в залоге у банка до полного погашения задолженности. Поэтому любые сделки с ней можно выполнять лишь по согласованию с банком.

Минусы способа: переплата и долгий срок выплаты по ипотечному кредиты.

За материнский капитал

Материнский капитал можно использовать для улучшения жилищных условий. В 2020 году его сумма — 466 617 на первенца, а при рождении второго к этой сумме добавят еще 150 000.

Родители оформляют сертификат, составляют договор купли-продажи и подают заявление в Пенсионный фонд. ПФР оценивает соответствие жилплощади нормативам и перечисляет деньги.

У способа есть свои минусы: закон обязывает родителей выделить доли в недвижимости, из-за чего будет сложно рефинансировать ипотеку при необходимости или продать ипотечную квартиру.

В рассрочку

Приобретение квартиры в рассрочку незаменимо, когда покупатели не имеют всей суммы, но рассчитывают отдать остаток в ближайшее время.

Первоначальный взнос составляет не меньше 50%, а оставшиеся средства выплачивают по указанному графику. Период рассрочки не дольше 3-12 месяцев, однако иногда может «растягиваться» до 2 лет. По договоренности сторон рассрочка может быть беспроцентной (характерно для короткого периода) либо с оплатой процента за отсрочку платежей (до 10-12%).

Документы

Чтобы получить все данные о владельцах, долгах и технической информации (количество жилых и нежилых комнат, площадь, высота помещения, этаж и др.), нужно заказать выписку из ЕГРН.

На какие документы обращать внимание перед тем, как купить квартиру:

Основания для перехода права собственности продавцу:

  • договор купли-продажи. Если в течение последних 2-5 лет сменилось несколько владельцев, насторожитесь — это может быть мошенничество либо проблемная квартира.
  • договор дарения/наследование. Важно то, что после смерти дарителя обычно объявляются недовольные наследники и претендуют на квартиру. Чтобы не попасть в судебные тяжбы, выясните, кто дал дарственную и как давно, нет ли претензий от родственников.

Наличие обременения и арестов. Жилье может быть в залоге, ипотеке, либо на него наложили арест, и идут судебные разбирательства. Эти данные отражаются в выписке ЕГРН.

Техпаспорт. Необходимо изучить план, соответствуют ли он действительности, была ли перепланировка. Сравните данные в техпаспорте с информацией в выписке ЕГРН: нет ли отличий по площади, количеству комнат.

Важный момент: если перепланировку не узаконили ранее, велик риск, что ее не узаконят после проверок. Продавец должен решить эту проблему и оплатить штраф.

Наличие нескольких собственников. Для продажи квартиры, где есть несовершеннолетний собственник, необходимо разрешение органа опеки.

Если собственники пожилые люди, запросите у продавца справку о дееспособности совладельцев.

Разрешение супругов. Если продавец в браке, он должен предоставить письменное согласие супруга на продажу квартиры.

Если продавец в разводе, то стоит проверить судебное решение о разделе недвижимости — не должно быть имущественной претензии.

Наличие задолженностей. Стоит запросить у продавца квитанции по коммунальным услугам и налогам на недвижимость, чтобы после покупки вам не пришлось за него оплачивать долги.

Порядок покупки квартиры

Рассмотрим шаги к удачной сделке.

Подберите правильное время

По словам риелторов, самый выгодный период для покупки квартиры — весна или осень. В это время на рынке большой выбор объектов. Летом рынок недвижимости может затихнуть из-за отпускного сезона, а зимой — из-за плохой погоды.

Выберите несколько вариантов

Если вы ищете квартиру самостоятельно, сравните несколько квартир, обсудите их стоимость с владельцами. Оставьте себе пространство для выбора.

Составьте договор купли-продажи

В договоре нужно указать:

  • адрес недвижимости;
  • цену;
  • паспортные данные продавца и покупателя;
  • условия передачи права собственности.

Договор вступает в силу с момента подписания. Затем его нотариально заверяют.

Оплатите недвижимость

Участники соглашения заранее договариваются о способе передачи денег и прописывают это в договоре. Возможно несколько способов оплаты:

  • наличными из рук в руки;
  • наличными через банковскую ячейку;
  • посредством банковского аккредитива;
  • переводом на банковский счет.

Зарегистрируйте право собственности

Для регистрации перехода права собственности на объект недвижимости необходимо подать в Росреестр следующие документы:

  1. Паспорта обеих сторон;
  2. Правоустанавливающие документы на недвижимость;
  3. Договор купли-продажи;
  4. Заявление для регистрации соглашения;
  5. Квитанцию об оплате государственной пошлины;
  6. Другие документы в зависимости от обстоятельств (разрешение опекуна, совладельца, доверенность).

Госпошлину при регистрации платит покупатель, услуги нотариуса оплачиваются по договоренности.

https://www.youtube.com/watch?v=yEWD2BSGoew

После регистрации покупатель — полноправный владелец.

Как правильно купить квартиру в новостройке

Строительные компании предоставляют разнообразные схемы для покупки жилья. Можно приобрести квартиру со скидками на стадии котлована, став дольщиком по договору ДДУ. Можно купить жилье с черновой отделкой или с готовым ремонтом от застройщика. Оплатить покупку можно сразу или же с использованием ипотечного кредита.

Чтобы покупка квартиры от застройщика не обернулась потерей денег, нужно учесть все возможные риски. Например:

  • строительная фирма может обанкротиться либо заморозить стройку.
  • строительство может затянуться.
  • дом может не пройти госпроверку из-за ошибок во время проектирования и строительства.
  • можно получить квартиру, которая не соответствует ожиданиям (тонкие перегородки, итоговая площадь меньше заявленной, некачественный материалы).

Для того, чтобы обезопасить себя и свои денежные средства, проверьте всю информацию о застройщике, которую найдете, проверьте документацию, почитайте отзывы на специализированных сайтах. При выборе новостройки обязательно проверьте у строительной компании:

  1. Учредительный документ;
  2. ИНН и ОГРН;
  3. Финансово-хозяйственный отчет;
  4. Бухгалтерский баланс, распределение дохода и затрат в течение последних трех лет;
  5. Подписание аудиторской проверки в течение последнего года;
  6. Разрешение на строительные работы;
  7. Документы на участок, где ведется стройка;
  8. Проектную декларацию.

Документы обычно находятся в свободном доступе на портале застройщика. Если это не так, стоит насторожиться. Обратите внимание, сколько объектов фирма уже сдала в эксплуатацию, почитайте отзывы покупателей.

Если все документы в порядке, строительная компания сдает уже не один дом и отмечена положительными рекомендациями, можно подписать договор долевого участия. Договор содержит:

  1. Данные застройщика;
  2. Информацию о дольщике;
  3. Характеристики дома;
  4. Способ и порядок оплаты;
  5. Дату введения дома в эксплуатацию.

По закону оплачивать покупку можно лишь после регистрации ДДУ в Росреестре.

Как получить налоговый вычет

Налоговый вычет при покупке недвижимости можно использовать только единожды. Государство вернет 13% от уплаченной суммы, но есть лимит — до 260 000 рублей. Чтобы получить налоговый вычет, недвижимость должна быть куплена за личные средства или в ипотеку.

Для получения компенсации нужно подать в налоговую следующие документы:

  1. Копию паспорта;
  2. Декларацию 3-НДФЛ;
  3. Справку 2-НДФЛ;
  4. Документ, подтверждающий сумму расходов на приобретение недвижимости;
  5. Договор купли-продажи;
  6. Свидетельство о госрегистрации права собственности;
  7. Акт приема-передачи;
  8. Кредитный договор и справка об удержанных процентах, если была оформлена ипотека.

Заключение

Есть множество вариантов покупки квартиры — в новостройке или на вторичном рынке, у собственника или застройщика, в ипотеку, рассрочку или наличными. У каждого из способов есть свои плюсы и минусы. Перед приобретением недвижимости нужно оценить свои финансовые возможности, определиться с поже

ул. Заставская, д. 31, корпус 2 196084 Санкт-Петербург, Подписывайтесь на наш канал в “Яндекс.Дзен”: больше интересных новостей каждый день.

По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.

редакция Restate.ru

Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это

Источник: https://www.Restate.ru/material/guide-kak-kupit-kvartiru-chto-nuzhno-znat-pri-pokupke-kvartiry-i-kak-pravilno-zaklyuchit-sdelku-bez-i-172436.html

Что нужно знать при покупке квартиры и как проверить её юридическую чистоту самостоятельно

При Покупке Квартиры Что Нужно Знать В Первую Очередь

Выгодное предложение может скрывать за собой какого-либо рода обман: от незначительного (обои за шкафом отклеились) до серьезного (зимой всегда холодно из-за старых батарей, которые нужно срочно менять).

Если было принято решение о самостоятельной покупке жилья, то нужно внимательно заняться изучением различных документов, а также попробовать проверить квартиру по методикам, которые будут описаны далее.

В результате представленных ниже процедур можно будет оценить риски самой операции купли-продажи, а также минимизировать возможные траты. Они могут быть связаны с ремонтом и приведением в порядок документов.

Также несложные правила помогут избежать самого худшего исхода событий — судебного разбирательства с бывшими жильцами или владельцам.

Итак, как проверить квартиру при покупке? Отличается ли процедура при анализе первичного и вторичного жилья? Можно ли сделать все самостоятельно? Есть ли что-то, чего нельзя сделать без риелтора, или от начала и до конца можно положиться только на себя, занимаясь соответствующими документами. Попробуем дать ответы на все эти достаточно серьезные вопросы.

Как проверить чистоту квартиры при покупке на вторичном рынке жилья

Данному процессу уделяется особое внимание, когда принято решение покупать недвижимость «с рук», то есть у частного лица.

Первый шаг — анализ того, сколько собственников имела квартира (если выяснится, что несколько, то возможны проблемы со стороны других лиц), кто в ней был прописан, и каков был их статус (пенсионеры, инвалиды, несовершеннолетние лица и т. д.).

Кроме всего прочего, особое внимание уделяется тому, не является ли недвижимость арестованной, не числится ли она в завещании одного из собственников.

Также стоит проверить предыдущие операции с квартирой.

Лучше всего избегать той недвижимости, которая за короткие сроки была в собственности большого количества лиц. Либо с ней что-то не так, либо применяется какая-то нечестная (сомнительная) схема.

Лучше уберечь себя, свои финансы и время и пройти мимо подозрительного продавца.

На данном проверочном этапе нужно получить все необходимые на продажу разрешения, если таковые требуются.

В каких же ситуациях придется позаботиться о согласии третьей стороны на продажу жилплощади? Рассмотрим несколько примеров:

1) Собственник квартиры состоит в браке. В таком случае нужно обязательно получить согласие второго супруга на продажу недвижимого имущества, которое в браке может считаться совместно нажитым. В случае отсутствия необходимой бумаги сделка может либо не состояться, либо при стечении обстоятельств пройти успешно, но в будущем могут возникнуть проблемы.

2) Если собственник еще не достиг совершеннолетия, то есть по закону его возраст не позволяет ему самостоятельно распоряжается своей недвижимостью, то нужно обязательно обратиться за разрешением родителей (опекунов). Только после их официального разрешения (задокументированного) можно начинать готовить другие документы.

3) В случае продажи доли имущества (сын решил продать часть маминой квартиры, а дочь со своей половиной делать этого не хочет), то придется идти ко второму собственнику (если их несколько, то к каждому) для получения так называемого «отказного документа», который будет утверждать, что другие стороны не заинтересованы в покупке этой доли. Делается это для того, чтобы каждый собственник недвижимости, которая разделена между несколькими лицами, мог воспользоваться своим приоритетным правом на покупку в случае продажи других частей недвижимого имущества.

Исходя из всего вышесказанного, можно сделать один вывод: перед покупкой квартиры у человека (на вторичном рынке) придется детально ознакомиться с составом его семьи, с наличие других собственников, прописанных неработоспособных лиц.

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры

Чтобы проанализировать все данные, необходимо заранее запросить у потенциального продавца такие бумаги:

1) Документ, свидетельствующий о том, как и когда человек стал собственником продаваемой квартиры. Сюда относят договора купли-продажи, дарения, мены и т. д. Если же человек получил эту недвижимость в качестве наследства, то он должен предоставить покупателю свидетельство с указанием его права на наследство.

2) Если приобретение квартиры происходило через участие в жилищном кооперативе, то понадобится справка, которая свидетельствует о полной выплате пая.

3) Документ, непосредственно подтверждающий права собственности конкретного продавца.

Чтобы не попасться на уловки мошенников, требуемые бумаги разделяют на 2 группы.

К первой группе относят: экспликацию, кадастровый паспорт вместе с поэтажным планом (по этим документам проверяются самые важные показатели квартиры: площадь и планировка).

Известны такие ситуации, когда недобросовестные продавцы «накручивают» в объявлении квадратные метры недвижимости. Только после детального осмотра помещения и его плана покупателям удавалось установить истину.

Опытные риелторы, которые как никто другой разбираются в этих вещах, советуют обращать внимание на изменение планировки (если она когда-то была) жилплощади. Хорошо, когда опытный человек (риелтор) занимается такими вопросами, но тогда нужно быть готовым оплатить его услуги.

Ко второй группе бумаг, необходимых для проверки, относят выписку из специальной домовой книги. С ее помощью можно ознакомиться с перечнем прописанных людей, чтобы в дальнейшем не потребовалось их выселять.

Известны случаи, когда глава семейства самостоятельно принял решение о продаже своей квартир. Он имеет на это право, но ему необходимо получить разрешение (согласие) у жены. Она может быть не согласной с таким решением и отказаться продавать квартиру.

Кроме того, по всем вышеперечисленным бумагам не составит труда выяснить фамилию, имя и отчество владельца квартиры. Так как перед началом переговоров и перед самой сделки ее участники должны предъявить друг другу свои документы, удостоверяющие личность, то можно лишний раз проверить, не мошенник ли это.

Если все в порядке (данные на всех документах совпадают с паспортными), то можно двигаться дальше.

На что ещё важно обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке

После обсуждения всех нюансов с продавцом и перед непосредственным походом к нотариусу нужно убедиться, что у обоих лиц в наличии паспорт. Если у одного из участников сделки паспорт по каким-либо причинам скоро нужно будет отдавать на замену, необходимо заранее решить этот вопрос. Делается это в обязательном порядке по двум причинам:

1) Сотрудники регистрационной службы могут просто-напросто отказать сторонам в проведении процедуры продажи имущества.

2) Процесс купли-продажи может затянуться, а это значит, что сделку придется переносить, а может и не один раз. Вполне может выйти так, что в тот день, когда нотариус назначит прием с документами, паспорта на руках не будет.

Исходя из вышеописанного, следует подчеркнуть важность сбора всех необходимых для проверки квартиры документов. Получить большинство из них продавцу не составит особого труда, а покупатель сможет оценить возможные риски и принять правильное решение.

Если предоставить нотариусу все необходимые бумаги, то и сделка будет зарегистрирована за короткое время. Специалист сможет проверить юридическую историю (чистоту) квартиры, являющейся предметом договора купли-продажи, и сделать квалифицированный вывод.

Как проверить юридическую чистоту квартиры на первичном рынке жилья (в новостройке)

В современном мире популярной практикой является приобретения квартир в домах, которые находятся на стадии строительства (или «этапе котлована»).

В таком случае, чтобы все было законно, нужно заключить с застройщиком соответствующий договор, свидетельствующий о долевом участии покупателя.

Фактически он вкладывает свои деньги непосредственно в процесс строительства, а по его окончанию становится собственником квартиры в новом доме.

Несмотря на такую прозрачность, существуют явные риски, избежать которых на рынке первичного жилья можно только путем тщательной проверки всех документов застройщика.

С чего же начать проверку квартиры в новостройке?

в первую очередь необходимо обратить внимание на разработанный и принятый в 2004 году федеральный закон №214, в котором идет речь о процессе долевого строительства различных объектов недвижимости (в т. ч. многоквартирных домов).

юридической силы он набрал в апреле 2005-го и был призван урегулировать отношения между застройщиком и покупателем-инвестором. кроме того, он позволил снизить риски людей, которые таким образом решили стать владельцами квартир.

сам фз №214 регулирует только те отношения, которые непосредственно связаны с получением застройщиком финансов от долевых участников. они подобным образом инвестируют непосредственно в процесс строительства любого объекта недвижимости.

федеральный закон №214 – его особенности

Рассмотрим особенности действий этого нормативно-правового акта на строящийся многоквартирный дом. При этом стоит отметить, что закон касается только тех объектов строительства, которые получили разрешение на начало работ после 1 апреля 2005 года.

Нормативным актом утверждается необходимость заключения специальных договоров, о которых уже упоминалось ранее. Только при наличии официального соглашения о долевом участии покупатель-инвестор имеет право на защиту своего строящегося имущества со стороны государства.

Здесь же кроется и первый подводный камень, избежать которого поможет проверка квартиры в новостройке и предварительная оценка рисков. Если застройщик отказывается заключать соответствующий договор или предлагает подписать какое-либо другое соглашение, то от него лучше держаться подальше, ведь строительство может вовсе и не закончиться.

Согласно того же ФЗ каждый долевой участник вправе проверить следующие документы у застройщика:

– учредительные бумаги (все реквизиты в них должны совпадать с теми, которые размещаются на договоре о финансировании строительства);

– свидетельства о государственной регистрации и о постановке компании, которая непосредственно занимается процессом возведения дома, на налоговый учет;

– финансово-хозяйственная отчетность, предоставляемая в утверждённой на законодательном уровне форме;

– все имеющиеся финансовые бумаги за последние 3 года (бухгалтерские балансы, счета с расписанным распределением прибыли и убыли);

– результат аудиторской проверки за последний год, в течение которого строительная компания совершала свою предпринимательскую деятельность.

4 важных действия для проверки квартиры в новостройке

Для минимизации рисков нужно проанализировать все эти документы, а также выполнить следующие действия, позволяющие проверить квартиру в новостройке:

1) Ознакомиться с историей компании-застройщика. Для этого нужно проанализировать ее стаж, количество успешно завершенных проектов, а также то, сколько еще объектов находится в процессе строительства.

2) Лучше сразу проанализировать, на каком этапе находится сам процесс возведения многоквартирного дома. Не стоит финансировать строительство, если оно еще на стадии котлована, ведь в этом случае риски будут максимально высоки.

3) Не стоит забывать и про проверку документов того лица, которое непосредственно заключает долевой договор с потенциальным владельцем квартиры в строящемся доме.

Если второй стороной в соглашении является не представитель самого застройщика, а уполномоченная организация, то нужно дополнительно проверить ее документы. Не лишним будет потребовать агентский, комиссионный или поручительский договор.

В представленных бумагах должны быть указаны реквизиты застройщика и его официального представителя, а также тот факт, что уполномоченное лицо имеет право принимать участие в заключении долевых соглашений.

4) Проверить документы, которые являются обязательными для застройщика и требуются от него законодательством. Все бумаги на строительство должны предоставляться без задержки. При этом в них должны стоять актуальные даты и реальные реквизиты строительной компании.

Кроме всего прочего, перед заключением договора с застройщиком надо проверить, выполнил ли он все требования ФЗ № 214, а именно имеет ли он все необходимые разрешения и регистрационные бумаги на земельный участок, на котором возводится многоквартирный дом.

Для проверки квартиры в новостройке обязательно следует заглянуть в проектную декларацию. В ней всегда должна храниться наиболее актуальная информация, как о самой строительной компании, так и о проекте возводящейся постройки.

Таким образом, как в случае покупки квартиры «с рук», так и при поиске недвижимости на первичном рынке, нужно особое внимание уделить проверке всех предоставляемых документов.

При самостоятельном поиске жилплощади, которая находится в собственности у частного лица (на вторичном рынке), нужно проверить наличие коммунальных задолженностей, а также отсутствие прописанных лиц. Дополнительно придется получить разрешения от супругов, представителей несовершеннолетних владельцев, а также отказ совладельцев от приоритетной покупки.

Если же было принято решение о приобретении недвижимости в новостройке по договору долевого строительства, то особое внимание уделяется бумагам застройщика. Нужно обязательно проверить его стаж, а также наличие всех разрешений.

При этом соглашение нужно заключать либо с самой строительной компанией, либо с уполномоченным ею лицом.

О том, что застройщик передает права на заключение долевых договоров 3-й стороне, должно говориться в соответствующих бумагах, рассмотренных ранее.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/593057ac7ddde84c29e2498e/chto-nujno-znat-pri-pokupke-kvartiry-i-kak-proverit-ee-iuridicheskuiu-chistotu-samostoiatelno-597b121e256d5cd10fc574aa

Обезопасьте себя: что нужно знать при покупке квартиры и на что необходимо обратить внимание?

При Покупке Квартиры Что Нужно Знать В Первую Очередь

Сделки купли-продажи жилья являются достаточно рискованными. На рынке недвижимости нередко встречаются мошенники. Связавшись с аферистами, можно потерять все деньги. Вопросы, что нужно знать при покупке квартиры, на что обращать внимание при ее осмотре, как заключать сделку безопасно, являются актуальными для многих граждан, планирующих приобрести жилье.

С чего начать поиск квартиры?

Многие граждане, планирующие приобретение квартиры, не знают, с чего начать. В первую очередь, нужно определиться с бюджетом и сроками. Также надо решить, своими силами будет производиться поиск жилья либо с помощью посреднической компании.

Услуги риэлтора стоят достаточно дорого, поэтому, желая сэкономить, лучше заняться выбором и покупкой объекта самостоятельно.

Чтобы подобрать оптимальный вариант жилья, необходимо определиться с его характеристиками: районом расположения, этажом, количеством комнат и т.п. После этого можно начинать искать квартиру. Актуальные предложения есть в интернете на тематических сайтах, в газетах.

Рекомендуется проанализировать рынок недвижимости, сравнить различные варианты.

Важные особенности приобретения жилплощади в новостройке

Многие люди опасаются покупать квартиру от застройщика. Это связано с определенными рисками. Ведь на момент приобретения, жилье находится лишь на бумаге. Права на недвижимость являются формальными. Возможно увеличение сроков возведения дома, заморозка строительства.

В этом случае, гражданин теряет деньги. Ведь продать неликвидный товар вряд ли получится. Поэтому важно обращаться к надежным и проверенным застройщикам. Компания должна иметь хорошую репутацию, отзывы о ранее возведенных и сданных в эксплуатацию объектах.

Особенности и преимущества приобретения жилья в новостройке:

  • стоимость квадратных метров в строящемся помещении ниже, чем в уже сданном доме, на вторичном рынке. Поэтому, взяв такую квартиру, можно будет заработать на ее продаже;
  • покупатель является первым и единственным собственником. Поэтому к преимуществам приобретения жилья в новостройке относится прозрачность документации. Исключены неразберихи со сменой владельцев, выпиской прежних жильцов и т.п.;
  • квартиры в современных застройках отличаются улучшенной планировкой, наличием автономных систем водо- и теплоснабжения.

Что обязательно нужно учитывать покупателю вторички?

Многие граждане не знают, как правильно купить квартиру на вторичном рынке. Это приводит к появлению проблем и трудностей. Приобретение вторички также сопряжено с рядом рисков. На рынке недвижимого имущества действует немало аферистов, которые, применяя мошеннические схемы, крадут деньги и оставляют покупателя ни с чем.

Поэтому нужно быть предельно осторожным, знать особенности проведения процесса купли-продажи.

При выборе квартиры на вторичном рынке надо учитывать:

Рекомендуется проверить, действительно ли продавец является собственником жилья. Для этого надо затребовать выписку из ЕГРН и паспорт владельца помещения.

На что обратить внимание при осмотре?

Покупка недвижимого имущества имеет свои «подводные камни». Нередки ситуации, когда семья приобретает жилье, а потом разочаровывается в нем. Важно понимать, на что обратить внимание при покупке квартиры.

Это позволит остановиться на оптимальном варианте. Нужно знать критерии выбора недвижимости. Перед покупкой квартиры ее требуется осмотреть. Это поможет понять, отвечает ли конкретное помещение запросам семьи или нет.

При осмотре объекта стоит обратить внимание на следующее:

  • наличие всей необходимой документации у продавца на недвижимое имущество;
  • состояние электропроводки, канализации и т.п. В сезон отопления можно оценить, насколько хорошо греют батареи во всех комнатах;
  • внешний вид помещения. Нужно проверить, соответствует ли планировка квартиры той, которая приведена в техническом паспорте;
  • наличие ремонта, если не планируется проводить его после заселения;
  • вид из окна;
  • состояние оконных рам. Надо обратить внимание на герметичность швов, наличие сквозняков;
  • состояние стен. Они должны быть прочными, иметь хорошую звукоизоляцию, качественную отделку. Также важно отсутствие следов плесени.

Приезжая на осмотр квартиры нужно оценить район ее расположения, состояние инфраструктуры. Стоит также обратить внимание и на придомовую территорию, подъезд. Если есть дети, то желательно наличие во дворе игровой площадки.

Для пожилых людей эта зона будет источником излишнего шума. При наличии автомобиля надо обратить внимание на то, есть ли стоянка для транспортных средств вблизи многоквартирного дома.

Какие вопросы нужно задать продавцу?

Покупка квартиры – это серьезное мероприятие. Поэтому подходить к нему нужно соответствующе. Не стоит лениться и стесняться задавать вопросы продавцу недвижимости. Чем больше информации будет о жилом объекте, тем обдуманнее и правильнее будет принятое решение о ее приобретении. Многие граждане не знают, что спрашивать при покупке квартиры. Нужно уметь задавать правильные вопросы.

У продавца стоит поинтересоваться о следующем:

  1. Почему он решил продать данное жилье?
  2. Сколько собственников у помещения?
  3. Кто является главным квартиросъемщиком?
  4. Каким образом недвижимость была получена в собственность?
  5. Была ли проведена перепланировка, узаконена ли она?
  6. Есть ли среди владельцев недвижимого объекта несовершеннолетние лица?
  7. Сколько человек прописано в квартире?
  8. Состоит ли продавец в браке? Согласна ли супруга (муж) на продажу помещения? Подтверждено ли это нотариально заверенным документом?
  9. Есть ли какие-то ограничения и обременения прав на квартиру?
  10. Как долго жилье находится в собственности у продавца?

Чем дольше срок нахождения недвижимого имущества в собственности у продавца, тем меньше риск оспаривания прав на объект от предыдущих владельцев, наследников.

Какие документы необходимо подготовить?

Для совершения сделки купли-продажи нужно подготовить определенный пакет документов. Он может содержать базовые и дополнительные бумаги. Состав комплекта документации зависит от конкретной ситуации.

В обязательном порядке потребуется следующее:

Если сделку совершает собственник квартиры через представителя, тогда потребуется доверенность, заверенная нотариусом.

Дополнительно могут понадобиться такие документы:

Покупателю необходимо иметь при себе паспорт. Он потребуется для проверки продавцом личности клиента, заключения договора купли-продажи.

Как правильно оформить договор купли-продажи?

Договор купли-продажи квартиры оформляется в произвольном виде. Строгих требований к написанию такого документа правительство не выдвигает. Можно составить его от руки либо напечатать. Важно отразить в документе всю необходимую информацию.

В договоре должны присутствовать следующие сведения:

  • место и дата составления;
  • паспортные данные двух сторон;
  • адрес расположения квартиры и ее характеристики (этаж, площадь, количество комнат);
  • цена сделки;
  • условия и порядок финансового расчета;
  • сроки, в которые продавец обязуется освободить квартиру;
  • порядок решения спорных ситуаций;
  • кто несет расходы по оформлению и регистрации договора;
  • количество экземпляров заключенного контракта;
  • реквизиты и подписи двух сторон.

Рекомендуется заключать договор купли-продажи в присутствии нотариуса либо юриста. В этом случае специалист проследит за тем, чтобы соглашение было составлено грамотно.

Удостоверенный нотариально договор купли-продажи недвижимости будет тяжело оспорить в суде.

Пошаговая инструкция по самостоятельному оформлению сделки

При самостоятельном проведении процедуры купли-продажи недвижимого имущества, важно знать точную последовательность совершаемых действий при оформлении сделки. Это поможет избежать проблем и ускорит наступление приобретения объекта во владение.

Общая процедура купли-продажи недвижимости:

  • подготовить необходимый комплект документов;
  • обсудить условия сделки;
  • составить договор и внимательно его прочитать перед подписанием;
  • в момент передачи квартиры оформить соответствующий акт.

Как купить жилье без проблем через агентство недвижимости?

Многие занятые граждане решают осуществлять покупку квартиры через агентство недвижимости. Это сокращает временные затраты, позволяет избежать грубых ошибок, снижает риск стать жертвой продавца-афериста.

Но преимущества от сотрудничества с риэлтором можно оценить лишь при обращении в надежную и проверенную компанию. Среди посредников также нередко встречаются мошенники.

Советы касательно того, как купить жилье без проблем через агентство недвижимости:

  • ответственно подойти к выбору риэлторской фирмы. Компания должна долго существовать на рынке, иметь положительную репутацию;
  • заключить письменный договор с организацией. Перед подписанием контракта нужно внимательно прочитать его содержание. Недобросовестные посредники могут не оглашать всех условий сотрудничества;
  • заранее оговорить стоимость услуг специалиста.

Рекомендуется установить для агента конкретные сроки, в которые квартира должна быть найдена, чтобы процесс не затягивался на неопределенное время.

Действия после покупки

После приобретения квартиры нужно осуществить перерегистрацию прав на недвижимость. Для этого следует обратиться в отделение Росреестра либо Многофункциональный центр с заявлением и пакетом документов.

Без проведения данной процедуры, покупатель не сможет стать полноправным собственником жилья. Также потребуется изменить данные о владельце квартиры в ЖЭКе, управляющей компании, газовой службе, энергосбыте и т.п.

Возможные риски и проблемы

При покупке квартиры иногда возникают определенные проблемы. Обычно они появляются в том случае, если гражданин не придерживается установленной процедуры по совершению сделки, и не выполняет рекомендации экспертов.

Возможные риски приведены ниже:

  • продавец отказывается принимать участие в перерегистрации права на жилье на покупателя;
  • появились наследники и прочие лица, претендующие на долю квартиры;
  • приобретенное жилье не оправдало ожидания;
  • наличие неузаконенной перепланировки помещения;
  • квартира продана одновременно нескольким покупателям;
  • банкротство застройщика;
  • существенные отклонения от установленных сроков строительства и ввода дома в эксплуатацию.

Как себя обезопасить?

Можно минимизировать риски, снизить вероятность возникновения проблем при приобретении недвижимого имущества.

Покупателю нужно знать, как максимально себя обезопасить для этого рекомендуется:

  • проверять личность, репутацию продавца, подлинность его документов на квартиру;
  • сотрудничать с проверенными застройщиками;
  • обращаться за помощью к юристам, нотариусам при заключении сделки;
  • не соблазняться слишком низкой стоимостью жилья.

Перед тем, как заниматься поиском и покупкой квартиры, рекомендуется изучить жилищное законодательство. Тогда гражданин будет действовать грамотно, знать свои права.

Советы риэлторов

Риэлторы имеют немалый опыт в поиске квартир, сопровождении сделок купли-продажи. Поэтому стоит прислушиваться к их советам.

Специалисты дают такие рекомендации покупателям недвижимости:

  • проводить осмотр помещения в дневное время суток. Это позволит лучше рассмотреть все внешние мелкие изъяны квартиры, особенности проведенного ремонта;
  • не покупать первое попавшееся помещение. Стоит сравнить несколько вариантов между собой. Это позволит приобрести более подходящее жилье;
  • при отсутствии знаний и опыта обращаться за помощью к специалистам.

Таким образом, покупка квартиры имеет свои особенности.

Важно знать, как себя обезопасить от появления проблем и снизить вероятность рисков. Надо задавать продавцу вопросы, внимательно осматривать недвижимость, проверять подлинность документов. Если есть сомнения в собственных силах, то лучше обращаться к юристам либо риэлторам.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 938-66-24, Санкт-Петербург +7 (812) 425-62-38

Источник: https://prozakon.guru/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/chto-nuzhno-znat.html

Ответ адвоката
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: