Должен ли договор долевого участия соответствовать проектной документации

Содержание
  1. Как правильно читать проектную декларацию
  2. Какую юридическую силу имеет проектная декларация?
  3. Какие важные сведения о застройщике можно узнать из проектной декларации?
  4. Какие важные сведения о новостройке можно узнать из проектной декларации?
  5. Допустимо ли внесение изменений в проектную декларацию?
  6. 214-ФЗ — на что обратить внимание при подписании документов для ДДУ
  7. Основные преимущества, которые даёт ФЗ 214 дольщикам
  8. На что нужно обратить внимание
  9. Что должен содержать договор?
  10. Описание квартиры
  11. Площадь квартиры
  12. Стоимость квадратного метра жилой площади и стоимость квартиры
  13. Срок передачи квартиры дольщику
  14. Гарантия на объект недвижимости
  15. Размер долевого взноса
  16. Ответственность застройщика
  17. Ответственность дольщика
  18. Начало оплаты коммунальных услуг
  19. Какие документы должен предоставить застройщик дольщику?
  20. Как дольщик может проверить достоверность документов?
  21. Разрешение на строительство
  22. Документ, подтверждающий право компании на участок земли
  23. Проектная декларация
  24. Может ли застройщик отказаться предоставить запрашиваемые документы?
  25. Как заставить подрядчика выдать документы?
  26. Итоги
  27. О договоре участия в долевом строительстве
  28. Договор участия в долевом строительстве должен содержать (ст. 4 214-ФЗ):
  29. После регистрации договора участия в долевом строительстве по требованию участника долевого строительства в соответствии с ч. 2 ст. 21 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ застройщик обязан представить для ознакомления:
  30. Из 214-ФЗ: Какие гарантии дает закон?
  31. Из 214-ФЗ: Как зарегистрировать договор?
  32. Из 214-ФЗ: Какие документы должен предоставить застройщик?
  33. В соответствии с требованиями 214-ФЗ:

Как правильно читать проектную декларацию

Должен ли договор долевого участия соответствовать проектной документации

Проектная декларация – один из базовых документов, из которого покупатель квартиры в новостройке может почерпнуть информацию о застройщике и об объекте строительства.LIVING узнал, на какие разделы дольщику следует обратить особое внимание.

Какую юридическую силу имеет проектная декларация?

Проектная декларация является официальным документом. За информацию, которая там представлена, застройщик несет юридическую ответственность.

Если информация недостоверная или неполная, на застройщика накладываются штрафные санкции, а дольщик в этом случае вправе обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной.

В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и выплатить проценты в соответствии с 214-ФЗ.

Изучать проектную декларацию лучше всего на сайте ЕИСЖ – единой информационной системы жилищного строительства. Именно здесь застройщик обязан разместить официальную версию документа и вносимых в него изменений, которые проверяются государственными органами.

На своем официальном сайте застройщик может разместить проектную декларацию с любыми сведениями без риска получить штраф. «Размер штрафа за подобные нарушения составляет 5-15 тыс. рублей для физического лица и 200-400 тыс.

рублей для юридического», – рассказывает Олег Островский, заместитель Председателя комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО.

Подтверждением того, что изложенная в документе информация проверена и является достоверной, является Заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным 214-ФЗ.

«Прежде чем его выдать застройщику и опубликовать на сайте ЕИСЖС, уполномоченный орган исполнительной власти (в Санкт-Петербурге – это Комитет по строительству) ее тщательно проверяет.

Отсутствие такого заключения означает, что застройщик не имеет права привлекать денежные средства дольщиков для строительства конкретного жилого дома», – говорит Олег Островский.

Какие важные сведения о застройщике можно узнать из проектной декларации?

Информации о застройщике посвящены первые восемь разделов проектной декларации. Исходя из этих данных, можно узнать, имеется ли у застройщика опыт строительства многоквартирных домов и уложился ли он в заявленные сроки.

Застройщик обязан разместить здесь информацию о построенных за последние 3 года объектах. Но если никакие объекты не указаны, это не значит, что опыта у компании нет. Многие крупные строительные компании организуют для строительства каждого объекта новое юридическое лицо.

Такая практика обусловлена юридическими тонкостями и особенностями финансирования строительного процесса.

Сделать вывод о надежности компании можно также, обратившись к финансовой информации о размере кредиторской и дебиторской задолженности, которая указывается в декларации. Здесь необходимо обратить внимание на их соотношение.

«Превышение дебиторской задолженности над кредиторской означает отвлечение средств из хозяйственного оборота и в дальнейшем может привести к необходимости привлечения дорогостоящих кредитов банка и займов для обеспечения текущей производственно-хозяйственной деятельности предприятия.

Значительное превышение кредиторской задолженности над дебиторской создает угрозу финансовой неустойчивости предприятия, подобные факторы создают угрозу приостановки строительства объекта в связи с отсутствием источников финансирования», – прокомментировали в ГК «Апхилл».

Для сравнения можно взять проектную декларацию одного из корпусов ЖК «Ижора парк», который реализует проблемный на сегодняшний день застройщик «Норманн». Размер кредиторской задолженности здесь составляет 350 тыс. рублей против 30 тыс. рублей дебиторской задолженности.

Какие важные сведения о новостройке можно узнать из проектной декларации?

Пункты 9-24 в проектной декларации посвящены информации о проекте строительства. При формировании мнения о комплексе следует опираться именно на этот документ, а не на сайт новостройки или другие рекламные носители, где информация может быть «художественно» приукрашена.

 «Рекламная информация, как правило, является незначительной по объему, и в ней делаются определенные акценты в целях привлечения покупателей, что способно привести к формированию ошибочного представления об объекте.

Например, рекламные материалы могут содержать иллюстрации объекта без учета окружающей застройки и с большим количеством элементов благоустройства (озеленение, площадки).

Однако для получения полной информации необходимо изучение окружающей / планируемой застройки, площади и количества элементов благоустройства», – комментирует юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Людмила Степанова.

«Например, если апартаменты в проектной декларации будут указаны как жилые помещения, Росреестр не зарегистрирует договор долевого участия и направит в контролирующий орган информацию о размещении недостоверной информации. Последний имеет право наложить на застройщика санкции.

Это касается и студий, которые преподносятся как однушки.

Аналогичные последствия ждут застройщика, если он укажет в проектной декларации коммерческий детский сад в качестве социального объекта и так далее», – комментирует Надежда Зотова, директор по маркетингу и рекламе Строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест».

Смысл заключается в том, что информация на сайте застройщика не подлежит столь внимательной проверке, нежели информация в проектной декларации, которая является официальной, и застройщик несет за нее юридическую ответственность.

«Потенциальному покупателю необходимо ознакомиться со всеми разделами проектной декларации.

Особое внимание нужно обратить информации о застройщике, разделу 9 (О видах строящихся (создаваемых) в рамках проекта строительства объектов капитального строительства, их местоположении и основных характеристиках, сумме общей площади всех жилых и нежилых помещений), разделу 11 (разрешение на строительство) ,13 (благоустройство территории), 17 (этапы строительства). И проверить, соответствует ли приобретаемый объект проектной декларации», – говорит Надежда Зотова.

Застройщик обязан указывать в документе информацию о количестве машино-мест, как платных, так и бесплатных. Если объект недвижимости предполагает меньшее количество мест на парковках, чем количество квартир, предусмотренных проектом, участник долевого строительства должен понимать, что парковка машины будет вызывать значительные затруднения.

В документе описываются планируемые объекты социальной инфраструктуры и элементы благоустройства: дворовые пространства, площадки для игр детей и отдыха взрослых, спортивные площадки и пр. Действительность, как правило, бывает ближе к скромному перечню, описанному в проектной декларации, нежели к аналогу этих сведений, описанных на сайте проекта.

Застройщики обязаны указывать перечень помещений, которые войдут в состав общего имущества строящегося дома. Определяется, какое именно общее имущество покупатель получает при покупке квартиры.

«И если в документе, например, определено, что к общедомовому имуществу относится колясочная, застройщик уже не сможет изменить назначение помещения, переделав его под магазин», – говорят в ГК «Апхилл».

График строительства объекта, размещенный в документе, позволит участнику долевого строительства визуально оценивать соответствие заявленного плана реальности.

Также эксперты рекомендуют обращать внимание, находится ли земельный участок, на котором строится дом, в собственности у застройщика или в залоге у банка, или же он арендован. «Последний вариант должен заставить задуматься покупателя, особенно, если срок аренды земли короткий», – считают в ГК «Апхилл».

Допустимо ли внесение изменений в проектную декларацию?

Ежеквартально застройщик обязан вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на последнюю отчетную дату. Соответственно, эту информацию можно посмотреть в динамике.

Кроме того, для объектов, получивших разрешение на строительство после 1 июля этого года, он обязан ежемесячно не позднее 10-го числа месяца вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о количестве заключенных договоров. Соответственно, исходя из этой информации, можно узнать, насколько активно идут продажи в новостройке.

В ходе реализации проекта застройщик имеет право вносить и другие изменения в проектную декларацию.

«Однако при существенном изменении конструктива дома или финансово-экономических показателей материалов, дольщик имеет право расторгнуть ДДУ, как по соглашению сторон, так и в судебном порядке.

Если речь идет об эскроу-счетах, то забрать свои деньги и вложиться в другой объект», – говорит Сергей Ярошенко, генеральный директор ГК «КВС».

«Если объект долевого строительства будет не соответствовать требованиям, указанным в договоре и проектной документации на момент заключения договора, приобретатель может использовать способы защиты, связанные с ненадлежащим качеством помещения: требовать устранения недостатков, соразмерного уменьшения цены, отказаться от договора (в случае существенного нарушения требований к качеству или неустранения выявленных недостатков). Во-вторых, по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав объекта недвижимости, а также существенного изменения проектной документации строящегося объекта», – рассказала юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Людмила Степанова.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5b8f9893eb788500aa8e821a/kak-pravilno-chitat-proektnuiu-deklaraciiu-5def8df6e6cb9b00b109b312

214-ФЗ — на что обратить внимание при подписании документов для ДДУ

Должен ли договор долевого участия соответствовать проектной документации

> Закон > 214-ФЗ — на что обратить внимание при подписании документов для ДДУ

Разберемся, что такое ДДУ (расшифровка — договор долевого участия) в соответствии с ФЗ-214, на что обратить внимание при оформлении договора. Покупка квартиры – важный и серьёзный шаг. Он требует подготовки и внимания. Не всегда есть возможность купить квартиру во вторичном жилье или в уже построенном доме.

Купить квартиру в строящемся доме – более дешёвый вариант, правда, придётся подождать, пока достроят дом. Застройщики обычно используют схему долевого участия, то есть, кроме использования собственных средств и средств компаний-инвесторов, дополнительно привлекают при строительстве дольщиков.

В данном варианте покупка оформляется договором долевого участия.

  • Основные преимущества, которые даёт ФЗ 214 дольщикам
  • На что нужно обратить внимание
  • Что должен содержать договор?

Поскольку такая схема довольно привлекательна для мошенников и нередко ими использовалась, был принят Федеральный закон № 214-Фз от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Он защищает дольщиков и регламентирует заключение договора долевого участия, предусматривает санкции за нарушение его условий. Фз 214 позволяет сделать условия ДДУ прозрачными, понятными и исключить возможность двойных продаж и других видов обмана.

Конечно, застройщики всё-таки пробуют включить условия, которые более выгодны для них, но договор, заключённый по закону даёт дольщику возможность получить то, за что он заплатил, либо возвратить вложенные средства.

Основные преимущества, которые даёт ФЗ 214 дольщикам

  • обязательная регистрация ДДУ в соответствующем государственном органе;
  • строгие требования к оформлению проектной и иной документации; возможность нотариального заверения договора; исключает двойные продажи квартир;
  • проще и безопаснее оформлять продажи с переуступкой прав;
  • банки и другие кредитные организации гораздо охотнее дают кредиты;
  • оговорены условия просрочки платежей для дольщика;
  • прописаны санкции для застройщика в случае невыполнения условий договора;
  • оговорено, какие именно сведения об объекте и иные условия должен содержать договор;
  • установлены условия об изменении цены; чёткие условия расторжения договора, возможность для дольщика вернуть вложенные деньги.

Договор долевого участия заключается в письменно. В начале договора прописывается, кто его заключает: наименование застройщика и покупателя, подписывать договор должен генеральный директор компании-застройщика.

ДДУ, согласно 214-ФЗ, в обязательном порядке проходит государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) на территории того округа, где находится строящийся объект.

Договор долевого участия признаётся действующим только после того, как он зарегистрирован. Все расчёты по договору производятся только после регистрации, а не с момента подписания договора.

Кстати, зарегистрировать ДДУ ФЗ 214 об участии в долевом строительстве может как застройщик, так и сам дольщик.

Чтобы зарегистрировать договор долевого участия, необходимы следующие документы:

  • заявление в двух экземплярах от каждой из сторон;
  • чек об уплате пошлины;
  • собственно ДДУ со всеми приложениями;
  • паспорт дольщика;
  • документы, касающиеся объекта недвижимости, с его параметрами и указанием места его нахождения;
  • договор залога права требования (если квартира покупается по ипотеке и для выкупа доли);
  • при наличии официального супруга необходимо его согласие на сделку, заверенное у нотариуса (исключение – когда оба супруга участники сделки);
  • если недвижимость покупается от имени несовершеннолетнего – свидетельство о рождении, доверенность на заявителя, подтверждающая опекунство и право на заключение сделки.

Первый дольщик, регистрирующий ДДУ, кроме этих документов, должен ещё предоставить документы на недвижимость от застройщика.

Документ о праве распоряжения и пользования земельным участком, официальное разрешение от муниципалитета на строительство, план дома, проектную декларацию, договор страхования гражданской ответственности, договор поручительства (о своевременной передаче дома), перечень лиц, участвующих в долевом строительстве.

В законе не прописано обязательное нотариальное заверение ДДУ, тем не менее при желании дольщика и согласии обеих сторон можно это сделать.

Для дольщика нотариальное заверение дду даёт дополнительную гарантию, так как, во-первых, нотариус должен проверить правильность оформления документации застройщиком.

А во-вторых, именно благодаря тому, что договор нотариально заверен, покупатель спокойно и без проблем оформит право собственности на квартиру.

Необходимо проверить информацию, подтверждающую, что застройщик выполнил обязательные процедуры до начала заключения договоров долевого участия. Застройщик обязан: зарегистрировать право собственности или аренды на участок, где будет строить дом; получить разрешение на строительство; опубликовать проектную декларацию.

Кроме этого, с 2018 года застройщик на своём сайте обязан размещать следующую информацию:

  • разрешения на ввод в эксплуатацию объектов недвижимости, возведённых застройщиком за последние три года;
  • разрешение на деятельность по результатам аудиторской проверки за последний год;
  • разрешение на строительство;
  • документ, подтверждающий соответствие застройщика и проектной декларации установленным требованиям;
  • результаты экспертизы проектной документации;
  • документ, удостоверяющий право застройщика на использование земельного участка;
  • проект дду;
  • виды обеспечения исполнения обязательств по дду;
  • договор поручительства с застройщиком (при наличии);
  • в обязательном порядке ежемесячно публикуются фотографии строительства объекта.

Заключить ДДУ с застройщиком может как организация, так и физическое лицо. Типовой договор долевого участия включает в себя основные положения, которые содержат полные сведения об объекте сделки, цене, условиях его передачи и расторжения договора.

На что нужно обратить внимание

Про регистрацию участка, разрешение на строительство и публикацию декларации уже было сказано выше.

Застройщик публикует проектную декларациюв СМИ, так как обязан информировать потенциальных инвесторов о планируемом долевом строительстве.

Что должен содержать договор?

  • описание квартиры;
  • площадь квартиры;
  • цена квадратного метра;
  • полная стоимость квартиры;
  • срок передачи квартиры;
  • гарантия на квартиру и коммуникации;
  • размер долевого взноса;
  • ответственность застройщика;
  • ответственность дольщика;
  • оплата коммунальных услуг покупателем.

Описание квартиры

В этот пункт вносится все, что касается квартиры. То есть: планировка, наличие/отсутствие сантехники, включателей и т.п. Отделка: черновая, полная, без отделки, все, что входит в отделку: полы, обои и т.п. Обязательно указывается кадастровый номер участка, строительный адрес, этаж и номер квартиры. Здесь же содержится технический план квартиры.

Площадь квартиры

В договоре обязательно прописывается площадь квартиры, о продаже которой договорились застройщик и покупатель. Необходимо оговорить случаи, если её размер после окончательного обмера БТИ изменился.

Законны следующие условия в данном пункте: если площадь квартиры оказывается меньше площади, указанной в договоре, то застройщик возвращает покупателю разницу, если больше – квартира передаётся без дополнительных перерасчётов.

Стоимость квадратного метра жилой площади и стоимость квартиры

В договоре обязательно прописывается и стоимость квадратного метра, и стоимость квартиры. Застройщик не имеет права после заключения договора в одностороннем порядке изменить указанные в договоре суммы.

Срок передачи квартиры дольщику

В этом пункте указывается срок передачи квартиры покупателю. Как правило, застройщик старается указать только квартал и год. Это вполне законно, но самый правильный вариант «не позже такого-то числа такого-то года». Эта дата действительна для всех дольщиков данного объекта недвижимости.

Нарушение срока передачи квартир влечёт за собой ответственность в виде пени. Согласно ФЗ 214 организации неустойка выплачивается в размере одной трёхсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день окончательной передачи объекта покупателю, от цены договора за каждый день просрочки.

Физическим лицам застройщик выплачивает неустойку в двойном размере.

Если покупатель обнаруживает строительные дефекты, то он имеет право потребовать от застройщика переделки мест, не отвечающих требованиям, компенсировать ремонт, самостоятельно произведённый покупателем или снизить стоимость квартиры. Пункт о безвозмездном устранении строительных дефектов застройщиком тоже должен быть в договоре.

Гарантия на объект недвижимости

По закону гарантийный срок обязательно указывается в договоре. Гарантия на квартиру не может быть меньше пяти лет и трёх – на коммуникации и оборудование. Он начинает действовать с момента передачи объекта недвижимости дольщику, но застройщик может попытаться включить в договор другие условия оплаты.

Размер долевого взноса

Определяется от стоимости квадратного метра. Наилучший вариант – фиксированный размер долевого взноса либо привязка к твёрдой валюте. В обязательном порядке указаны точные сроки выплат и размеры штрафов при нарушении срока.

Ответственность застройщика

Застройщик не признаётся виновным только в случае обстоятельств неодолимой силы. В остальных случаях, даже если нет непосредственно вины застройщика, он несёт ответственность, в том числе и за своих партнёров.

Ответственность дольщика

Этот пункт, как правило, касается расторжения договора по инициативе дольщика. В нём обязательно должны оговариваться условия, при которых дольщик вправе расторгнуть договор без штрафных санкций.

Расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика без уплаты им каких-либо штрафов возможно если: застройщик пропустил сроки возведения и ввода недвижимости в эксплуатацию, указанные в договоре. Если они составляют более двух месяцев, дольщик вправе расторгнуть договор.

Кстати: если застройщик предполагает, что это может произойти, то обязан предупредить дольщика об увеличении срока за два месяца до его наступления.

Начало оплаты коммунальных услуг

Нередко застройщик пытается обязать дольщика оплачивать коммунальные платежи после сдачи дома в эксплуатацию, но до передачи дольщику ключей от квартиры. То есть, когда дольщику, по факту квартира не передана. Дольщик должен начать оплачивать коммунальные услуги только после передачи квартиры заказчику.

При внимательном чтении договора и соответствии всех его пунктов закону, дольщик может быть уверен, что получит квартиру с теми параметрами, о которых договаривался с застройщиком и в установленные сроки.

Этому способствует и то, что по закону застройщик обязан застраховать гражданскую ответственность перед дольщиком.

То есть в случае банкротства застройщика, дольщик не потеряет средства, вложенные в строительство.

Образец договора долевого участия можно посмотреть здесь

Источник: https://domovik.guru/zakon/ddu-214-fz-na-chto-obratit-vnimanie-pri-podpisanii.html

Какие документы должен предоставить застройщик дольщику?

Должен ли договор долевого участия соответствовать проектной документации

02.11.2017

При покупке недвижимости по договору долевого участия важно знать, какие документы должен предоставить застройщик дольщику, и что рекомендуется делать в случае отказа. Практика показывает, что такая сделка несет большие риски, ведь здание еще не сдано в эксплуатацию. При наличии проблем у строительной компании дольщик может столкнуться с рядом проблем:

  • Несвоевременно завершенное строительство.
  • Расторжение ДДУ по инициативе строительной компании под надуманным предлогом с возвратом денег (когда они уже обесценились из-за инфляции).
  • Выявление дефектов при передаче квартиры и отказ застройщика устранять их.
  • Задержка в передаче недвижимости по вине строительной компании, что не позволяет клиенту своевременно вступить в права на квартиру.

Чтобы избежать указанных выше проблем, важно внимательно проверять застройщика и требовать документы, позволяющие определить законность его деятельности и отсутствие проблем с возводимой недвижимостью.

По ФЗ №214 в основе взаимоотношений строительной компании и покупателя недвижимости лежит договор ДДУ (долевого участия). Определенную информацию можно почерпнуть из него, а именно:

  • Описание объекта долевого строительства, который должен быть передан дольщику после получения разрешения на ввод здания.
  • Дату передачи квартиры участнику ДДУ.
  • Стоимость соглашения, определенные сроки и порядок передачи денег.
  • Гарантийный период квартиры, передаваемой по договору.

В ФЗ №214 прописаны следующие требования:

  • Строительная компания обязана передать недвижимость участнику ДДУ не позже даты (срока), который прописан в договоре между сторонами.
  • Если возведение объекта не удается завершить своевременно (в предусмотренный договором срок), застройщик должен оповестить об этом другую сторону соглашения не позже, чем за 2 месяца до завершения действия ДДУ. В оповещении должно содержаться предложение о внесении правок в документ.
  • Строительная компания обязана передать квартиру, качество которой соответствует условиям ДДУ, нормам действующих регламентов, проекту, а также другим требованиям. Если застройщик прописал в договоре отказ от ответственности при выявлении недостатков в передаваемом сооружении, по закону они не имеют силы.
  • Главным условием продажи недвижимости по ДДУ для исполнителя является четкое выполнение требований ФЗ №214 в части получения разрешения на возведение объекта, размещения проектной декларации, госрегистрации права на земельный надел, а также наличия договора, оформленного в письменном виде и прошедшего госрегистрацию. Если деньги дольщиков привлекаются до регистрации в госорганах, это является грубым нарушением, которое влечет за собой административную ответственность застройщика.

По требованию ФЗ №214 (ст. 21, п.2) подрядчик обязан передать следующие документы:

  • Разрешение на возведение многоэтажного дома.
  • Техническое и экономическое обоснование проектной документации на возводимое здание (многоэтажный дом или другое сооружение).
  • Проект с внесенными правками.
  • Заключение госэкспертизы проектной документации.
  • Бумаги, которые бы подтверждали права строительной компании выполнять работы на конкретном земельном участке.

Кроме того, по ФЗ №214 (ст.20, п.2) подрядная организация должна передать для ознакомления:

  • Учредительные бумаги.
  • Свидетельство о госрегистрации.
  • Свидетельство о присвоении ИНН (постановке на учет в ФНС).
  • Заключение аудиторов за последний год работы строительной компании.
  • Годовые отчеты и бухотчетность за три последних года ведения деятельности. Если застройщик работает меньше этого периода, он обязан передать имеющуюся отчетную информацию за текущий срок работы. Все предъявляемые для рассмотрения бумаги должны быть утверждены и соответствовать действующим нормам.

Как дольщик может проверить достоверность документов?

Чтобы избежать проблем при сдаче дома, дольщику необходимо внимательно подойти к проверке строительной компании. Отдельное внимание стоит уделить ряду бумаг.

Разрешение на строительство

Документ должен быть выдан уполномоченной организацией. В нем должна быть следующая информация — подпись должного лица, номер разрешении, дата, а также печать организации.

Кроме того, требуется сверить данные о лице, с которым планируется заключение ДДУ, и строительной компанией. Также необходимо проверить, что разрешение на строительство было действительно выдано уполномоченными органами.

Сделать это несложно с помощью официального сайта такой структуры (в зависимости от региона). К примеру, в Москве это официальная интренет-площадка Мосгоснадзора.

Отдельное внимание стоит уделить сроку действия документа. Если он истек, необходимо требовать предъявление другой бумаги, подтверждающей продление периода действия.

Документ, подтверждающий право компании на участок земли

Согласно ФЗ №214 право на участок земли, где ведется строительство объекта недвижимости (в случае с долевым строительством — многоэтажного дома), может быть оформлено в нескольких вариантах — права собственности или одного из видов договора (аренды, субаренды или безвозмездного срочного пользования). Последний вариант (безвозмездное пользование) возможен только в определенных законом ситуациях и применяется в редких случаях.

Если строительная компания владеет земельным участком (имеет право собственности), требуется изучить свидетельство, подтверждающее этот факт, запросить или взять лично выписку из ЕГРП в отношении этого надела. В документе можно увидеть, кто является владельцем определенного участка на конкретный момент времени.

В случае если строительство ведется на основании арендного договора, стоит обратить внимание на следующие элементы договора:

  • Период действия арендного соглашения (он должен быть от года и более).
  • Наличие штампа, который бы подтверждал госрегистрацию документа (устанавливается прямо в договоре).
  • Подтверждение права застройщика, арендующего земельный участок, возводить на нем жилые постройки.
  • Упоминание, что в роли арендатора выступает непосредственно строительная компания.

Если период действия арендного соглашения подходит к завершению раньше, чем застройщик планирует ввести дом в эксплуатацию, должно быть дополнительное соглашение о продлении арендного срока. Необходимо требовать предоставления копии этого документа. При его отсутствии в будущем неизбежны сложности с оформлением здания, что отразится и на дольщиках (участниках договора ДДУ).

В ситуации, когда права строительной компании на землю подтверждаются договором субаренды земли, желательно убедиться в праве передачи недвижимости в субаренду.

Также рекомендуется учесть, что период действия соглашения не должен быть больше срока основного договора. Также стоит проверить, чтобы указанная дата соответствовала заявленному сроку ввода здания в работу.

В процессе изучения документа о субаренде важно обратить внимание на те же нюансы, что и в случае с арендным договором на используемый участок земли.

Проектная декларация

Задача проектной декларации заключается в информировании дольщиков о застройщике и объекте, который передается по договору ДДУ.

Строительная компания обязана оформить этот документ и выставить его на всеобще обозрение — в СМИ или на официальном сайте. Каждый желающий должен иметь возможность найти и изучить этот документ.

Список и состав проектной декларации подробно рассмотрен в ФЗ №214 статьях 20 и 21.

Может ли застройщик отказаться предоставить запрашиваемые документы?

Строительная компания обязана предъявить к рассмотрению указанные выше бумаги, ведь это оговорено в ФЗ №214. Если застройщик игнорирует законное требование дольщика или другого лица о передаче необходимой информации, он подпадает под действие КоАП РФ (статьи 14.28), подразумевающей административную ответственность.

В этой статье сказано, что за публикацию в СМИ несоответствующей действительности информации, передачу неполных или недостоверных данных строительная компания штрафуется на сумму от 200 до 400 тысяч рублей.

Если под административное наказание попадает конкретное должностное лицо, с него стягивается штраф, равный 5-15 тысячам рублей.

  Сети подземелья

Контроль выполнения изложенного выше требования возлагается на специальные органы, уполномоченные для ведения такой работы:

  • В Москве это столичный Комитет, который занимается вопросами обеспечения реализации инвестпроектов, а также контролирует работу в сфере долевого строительства.
  • В Московской области — специальное Управление контроля за долевым участием в строительной сфере. Организация входит в состав Министерства стройкомплекса. Ранее это был Комитет МО, занимающийся вопросами аварийного и ветхого жилья, а также долевым строительством.

Как заставить подрядчика выдать документы?

Чтобы строительная компания передала необходимый пакет бумаг, дольщик должен знать свои права и требования законов, после чего ознакомить с ними представителя застройщика.

На практике многие люди имеют недостаточную юридическую грамотность, чем пользуются подрядные организации. Они пренебрегают своим обязательством и часто отказываются в передаче пакета бумаг.

В такой ситуации необходимо оформить типовой запрос в письменной форме с просьбой передать необходимые бумаги для изучения.

Выполнение проверки позволяет решить несколько задач:

  • Определить, насколько деятельность подрядчика соответствует требованиям действующего законодательства.
  • Оценить риски оформления ДДУ с конкретным застройщиком.
  • Защититься на случай потенциального нарушения условий договора строительной компанией и последующих судебных разбирательств.

Если подрядная организация отказывается в передаче бумаг даже после письменного оформления запроса, можно обратиться в контролирующие органы, о которых упоминалось выше.

Итоги

Документы строительной компании, которые упомянуты статье и должны передаваться к рассмотрению по требованию — первое, что необходимо изучить перед подписанием договора ДДУ. Если у застройщика отсутствуют какие-либо бумаги или подрядчик отказывается их предъявлять, это повод отказаться от сотрудничества.

Кроме того, стоит провести дополнительную проверку, если на указанном участке земли запрещено возвещение домов, стоимость квартиры явно занижена, у проекта сменился подрядчик или представитель организации дает противоречивые данные в отношении проекта (деятельности организации).

Также стоит насторожиться, если вам предлагают оформить другие документы, кроме полноценного договора ДДУ.

(0 0,00 из 5)
Для того чтобы оценить запись, вы должны быть зарегистрированным пользователем сайта. Загрузка…

Источник: https://stroimprosto-msk.ru/stati/kakie-dokumenty-dolzhen-predostavit-zastrojshhik-dolshhiku/

О договоре участия в долевом строительстве

Должен ли договор долевого участия соответствовать проектной документации

Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве производится в соответствии с требованиями закона № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. Регистрирует договор застройщик. При этом закон не запрещает дольщику сделать это самостоятельно.

  • Заявление о государственной регистрации;
  • Документ об уплате государственной пошлины (размер госпошлины установлен ст. 333.33 Налогового кодекса РФ);
  • Документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя и участников сделок, в том числе полномочия представителя юридического лица действовать от имени последнего;
  • Документы, устанавливающие наличие права;
  • Документ, удостоверяющий личность, предъявляемый физическим лицом – представителем организации;
  • Учредительные документы (или их нотариально удостоверенные копии) юридического лица;
  • Документы с описанием объекта долевого строительства (например, квартиры), указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества (дома) и планируемой площади.

При регистрации ДДУ с дольщика могут потребовать и иные документы (на усмотрение регистрирующего органа).

Договор участия в долевом строительстве должен содержать (ст. 4 214-ФЗ):

  • определение подлежащего передаче застройщиком конкретного объекта долевого строительства, в соответствии с проектной документацией после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости;
  • срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
  • цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
  • гарантийный срок на объект долевого строительства.

После регистрации договора участия в долевом строительстве по требованию участника долевого строительства в соответствии с ч. 2 ст. 21 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ застройщик обязан представить для ознакомления:

  • разрешение на строительство;
  • технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
  • заключение государственной экспертизы проектной документации;
  • проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
  • документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
 

Привлечение денежных средств граждан для строительства жилых помещений допускается только после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
 

Из 214-ФЗ: Какие гарантии дает закон?

Согласно 214-ФЗ одним из возможных способов привлечения денежных средств граждан, связанных с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию, является заключение договора участия в долевом строительстве (далее – ДДУ).

Прежде всего одной из основных гарантий соблюдения прав граждан, предусмотренной 214-ФЗ, является запрет заключения застройщиком ДДУ до получения им разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок или договор аренды, субаренды земельного участка, предназначенного для строительства объекта (ст. 3 214-ФЗ). Данная норма исключает возможность совершения мошеннических действий в отношении граждан по привлечению их денежных средств на строительство мнимых, не существующих объектов.

Кроме того, ДДУ заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 3, ст. 4 214-ФЗ).

Таким образом, законодательно исключена возможность осуществления недобросовестным застройщиком «двойной» продажи жилого помещения.

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии при регистрации ДДУ осуществляет проверку наличия прав третьих лиц на объект и проверяет наличие квартиры в строящемся объекте путем анализа проектной документации строящегося жилого дома.

Согласно ст.

13 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика по ДДУ с момента его регистрации у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Данное положение 214-ФЗ предоставляет дополнительные гарантии соблюдения прав участников долевого строительства в случае банкротства (преднамеренного банкротства) застройщика.

Деятельность застройщиков при привлечении денежных средств граждан по ДДУ подлежит государственному контролю со стороны уполномоченных органов субъектов Российской Федерации.

Из 214-ФЗ: Как зарегистрировать договор?

Государственная регистрация договоров долевого участия производится в соответствии с требованиями закона № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. Для регистрации первого договора долевого участия в регистрирующий орган необходимо представить:

  • Заявление о государственной регистрации. Документ об уплате государственной пошлины (размер государственной пошлины установлен ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).
  • Документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя и участников сделок, в том числе полномочия представителя юридического лица действовать от имени последнего. Документы, устанавливающие наличие права. Документ, удостоверяющий личность, предъявляемый физическим лицом – представителем организации. Учредительные документы (или их нотариально удостоверенные копии) юридического лица. Документы с описанием объекта долевого строительства, указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади. Разрешение на строительство. Проектную декларацию. План создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в его составе жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из них.

Из 214-ФЗ: Какие документы должен предоставить застройщик?

В соответствии со ст. 4 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать:

  • определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщика после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
  • срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
  • цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
  • гарантийный срок на объект долевого строительства.

В соответствии с требованиями 214-ФЗ:

 

Привлечение денежных средств граждан для строительства до государственной регистрации договора долевого участия является административным правонарушением, предусмотренным ч. 1 ст. 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
 

По требованию участника долевого строительства в соответствии с п. 2 ст. 21 214-ФЗ застройщик обязан представить для ознакомления:

  • застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором;
  • в случае если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора;
  • застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными;
  • обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан для строительства является соблюдение им не только требований, указанных в части 1 статьи 3 214-ФЗ (получение разрешения на строительство, опубликование проектной декларации, государственная регистрация права на земельный участок), но и требований части 2 статьи 3 и части 3 статьи 4 214-ФЗ (наличие договора, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию).
  • Разрешение на строительство.
  • Технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
  • Заключение государственной экспертизы проектной документации.
  • Проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.
  • Документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
  • Заявление о государственной регистрации.
  • Документ об уплате государственной пошлины (размер государственной пошлины установлен ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).
  • Документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя и участников сделок, в том числе полномочия представителя юридического лица действовать от имени последнего.
  • Документы, устанавливающие наличие права.
  • Документ, удостоверяющий личность, предъявляемый физическим лицом – представителем организации.
  • Учредительные документы (или их нотариально удостоверенные копии) юридического лица.
  • Документы с описанием объекта долевого строительства, указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади.
  • Разрешение на строительство.
  • Проектную декларацию.
  • План создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в его составе жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из них

Источник: https://stroi.mos.ru/uchastnikam-dolevogo-stroitelstva-2/o-dogovore-dolevogo-uchastiya

Ответ адвоката
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: