Договор Управления Многоквартирным Домом На Какой Срок Заключается

Содержание
  1. Утверждение договора на собрании собственников
  2. Варианты подписания договора и (или) изменений в договор управления МКД
  3. Передача полномочий на подписание договора управления МКД собственнику помещения, являющемуся председателем совета МКД
  4. Срок заключения договора управления многоквартирным домом
  5. В целях минимизации рисков признания судом ненадлежащего уведомления собственников о прекращении договора, рекомендуем заблаговременно (в соответствии с условиями договора) направлять ценным письмом в адрес каждого собственника уведомление о прекращении договора управления в связи с истечением срока его действия.
  6. Таким образом, договор управления может быть прекращен в связи с окончанием срока его действия и уведомлением одной из сторон другой стороны о нежелании его продлевать.
  7. Договор управления многоквартирным домом
  8. Понятие «договор управления многоквартирным домом»
  9. Как заключается договор. Условия заключения и срок действия договора
  10. Договор управления многоквартирным домом
  11. Предмет договора управления и стороны договора
  12. Перечень услуг и работ, согласованный в договоре. Коммунальные услуги
  13. Права управляющей компании. Контроль за выполнением ее обязательств и отчет о выполнении договора
  14. Продление, изменение, расторжение или прекращение договора
  15. Основные условия договора управления МКД
  16. Основные условия договора
  17. Сведения о лицах, которые вправе заключать договор с УО
  18. Место исполнения договора управления
  19. Предмет договора
  20. Цена договора
  21. Периодичность и сроки оказания услуг по договору
  22. Ответственность сторон договора
  23. Договор управления многоквартирным домом на какой срок заключается
  24. Структура договора
  25. Объект договора
  26. Субъекты договора
  27. Цена услуг управляющей фирмы

Утверждение договора на собрании собственников

Договор Управления Многоквартирным Домом На Какой Срок Заключается
26.11.19

Статья размещена в газете «Первая полоса» № 10 (115), ноябрь 2019.

Договор управления многоквартирным домом (МКД) ― это особый договор, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления домом заключается с управляющей организацией в письменной или электронной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

При выборе управляющей организации на общем собрании собственников многоквартирного дома каждый собственник помещения подписывает договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания.

Собственники помещений в данном доме, обладающие более 50% от общего числа собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Общее собрание при наличии кворума (50% собственников + 1 голос) большинством от общего числа , принимающих участие в данном собрании, вправе выбрать управляющую организацию и определить условия договора управления домом. Эти условия будут обязательны для каждого собственника.

Утвержденный собранием договор изменить нельзя, даже исходя из разумных пожеланий конкретного собственника или для устранения явных неточностей. Чтобы его изменить, нужно новое решение общего собрания. Этот договор обязателен для любого собственника независимо от его подписания.

Договор управления — договор со множеством лиц на стороне собственников. Они выступают заказчиками на содержание и ремонт общего имущества.

Такими заказчиками являются (50% собственников + 1 голос) собственников, которые приняли решение об утверждении договора на общем собрании.

Являются ли собственники, авшие против или не участвовавшие в собрании, стороной этого договора? Отрицательный ответ невозможен: утвержденные условия распространяются на всех.

Выходит, что ничем не отличается положение собственников:

  • подписавших договор управления в виде отдельного документа;
  • не подписавших договор, но авших за его условия на общем собрании (они в силу прямого указания закона образуют множество лиц на стороне заказчика);
  • не авших и не подписавших (они также вправе требовать исполнения условий договора и сами обязаны подчиняться им).

Нормы об управлении МКД предусматривают подчинение всех собственников решению общего собрания и равенство условий договора управления. Если большинство собственников одобрило условия, на которых управляющая организация будет работать в доме, то этого решения достаточно для возникновения взаимных прав и обязанностей управляющей организации и всех собственников.

Варианты подписания договора и (или) изменений в договор управления МКД

  1. Договор заключается в двух экземплярах, одной из сторон которого являются собственники МКД, обладающие более чем 50% . Подписи собственников помещений МКД указываются в тексте договора или в его приложении.
  2. Договор заключается с собственниками путем его подписания в определенном количестве экземпляров, соответствующем количеству подписавших договор собственников. При этом договор считается заключенным, если его подписали собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50% от их общего числа.

    С каждым собственником подписывается отдельный договор управления МКД.

  3. Договор подписывается собственником помещения МКД, полномочия которого подтверждены решением общего собрания собственников помещений МКД.

Собрать более 50% подписей собственников помещений МКД на практике бывает трудно, особенно если дом большой.

В таком случае можно воспользоваться п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ. Эта норма дает право председателю совета МКД на основании доверенности, выданной собственниками, заключить договор управления МКД.

Далее рассмотрим правомерность подписания договора управления МКД:

  • собственником помещения МКД, полномочия которого подтверждены решением общего собрания собственников помещений МКД, не являющимся председателем совета МКД;
  • председателем совета МКД, полномочия которого подтверждены решением общего собрания собственников помещений МКД.

Передача полномочий на подписание договора управления МКД собственнику помещения, являющемуся председателем совета МКД

В Жилищном кодексе РФ и других нормативных актах не содержатся положения о том, что собственники помещений в МКД не вправе уполномочить собственника помещения в этом доме (либо иное лицо) подписать от их имени договор управления с управляющей организацией, а также о том, что собственники помещений в МКД должны лично заключать договор управления.

В силу п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых непротиворечащих законодательству условий договора.

Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Согласно ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Вместе с тем из ч. 1 ст. 162 ЖК РФ не следует запрет на заключение договора управления от имени собственника помещения в МКД лицом, уполномоченным на заключение такого договора собственником помещения.

В соответствии с п. 1 ст. 185 ГК РФ следует, что доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Согласно п. 4 ст. 185 ГК РФ правила о доверенности применяются также в случаях, когда полномочия представителя содержатся в договоре, в том числе в договоре между представителем и представляемым, между представляемым и третьим лицом, либо в решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений.

В п. 125 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.

2015 № 25 разъяснено, что доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Письменное уполномочие может содержаться как в отдельном документе (доверенности), так и в договоре или решении собрания, если иное не установлено законом и не противоречит существу отношений.

Действующим законодательством не установлено, что собственники помещений в МКД не вправе уполномочить собственника помещения в этом доме подписать от их имени договор управления с управляющей организацией.

При этом из действующего гражданского и жилищного законодательства также не следует, что такой собственник помещения в МКД при подписании договора управления может действовать от имени собственников помещений в данном доме только на основании отдельной доверенности в письменной форме.

Указание в решении собрания собственников помещений в МКД на полномочия лица (в том числе собственника помещения в МКД) подписать договор управления МКД от имени собственников помещений в данном МКД существу жилищных правоотношений не противоречит.

Аналогичная правовая позиция изложена в следующих документах:

  • Определение Верховного суда Российской Федерации от 15.10.2018 № 304-КГ18-15975;

Источник: http://www.alventa.ru/content/optimalnyy-sposob-podpisaniya-dogovora-upravleniya-mnogokvartirnym-domom

Срок заключения договора управления многоквартирным домом

Договор Управления Многоквартирным Домом На Какой Срок Заключается

Ниже мы рассмотрим ситуацию, когда управляющая организация приняла взвешенное решение о том, что необходимо распрощаться с многоквартирным домом (далее — МКД) в связи с истечением срока договора управления (далее — договор) и поговорим о том, существует ли у управляющей организации обязанность продолжить управление МКД после надлежащего уведомления собственников о прекращении указанного договора. 

Для начала рассмотрим вопрос о том, что будет являться надлежащим уведомлением собственников помещений МКД о волеизъявлении управляющей организации прекратить договор в связи с окончанием срока его действия.

Исходя из процессуального законодательства, как судов общей юрисдикции, так и арбитражных судов, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. При этом, судом оценивается относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимная связь доказательств в их совокупности.

Так, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд посчитал, что управляющая организация не представила доказательства получения всеми собственниками МКД уведомлений об изменении условий договора, о расторжении договора управления с 01.07.2015г.

Поскольку представленные ответчиком фотографии подъезда и доски объявлений не отвечают требованиям относимости и допустимости доказательств в арбитражном процессе, так как не позволяют суду установить период времени, на который указанные уведомления были вывешены Управляющей организацией перед подъездом МКД, который был бы достаточным для ознакомления всеми собственниками помещений МКД с указанными уведомлениями, а также идентифицировать место (подъезд) возле которого ответчиком были вывешены представленные в дело уведомления (Постановление от 09.11.2015 № 13АП-22894/2015 по делу № А42-3283/2015).

Тамбовский областной суд посчитал, что управляющая организация реализовала право, предоставленное ей ч.6. ст.162 ЖК РФ путем направления уведомления за 30 дней до истечения срока действия договора в адрес совета многоквартирного жилого дома, выполняющего в силу ст. 161.

1 ЖК РФ функции контроля за управлением многоквартирным жилым домом и организации такого управления и являющегося полномочным представителем собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома при решении вопросов, связанных с действием договора управления.

Данное уведомление было получено членами совета дома и его председателем, которые в соответствии со ст. 161.1 ЖК РФ были обязаны довести до сведения собственников информацию об отказе управляющей компании о продлении срока действия договора на новый срок.

Кроме того, собственники жилых помещений многоквартирного жилого дома были уведомлены о волеизъявлении управляющей компании посредством размещения ею объявлений в средствах массовой информации (телевидение, информационный портал города Рассказово, официальный сайт ООО «***»).

Уведомления о прекращении действия договора были также разложены в почтовые ящики собственников.

Таким образом, ООО «***» выполнило свою обязанность по своевременному уведомлению собственников о прекращении договора управления в связи с окончанием срока его действия, а также поставило об этом в известность орган местного самоуправления, то есть предусмотренная законом и договором процедура прекращения договора управления соблюдена (Апелляционное определение от 13.07.2015 по делу № 33-1988/2015).

В целях минимизации рисков признания судом ненадлежащего уведомления собственников о прекращении договора, рекомендуем заблаговременно (в соответствии с условиями договора) направлять ценным письмом в адрес каждого собственника уведомление о прекращении договора управления в связи с истечением срока его действия.

Прекращение договора управления по окончанию срока его действия (положительная практика)

Исходя из ч.3 ст.425 ГК РФ, законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Право управляющей организации заявить о своем нежелании продлевать действие договора управления многоквартирным домом на новый срок предусмотрено частью 6 статьи 162 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ).

Так, указанной нормой установлено, что при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Как правило, любой договор содержит условие о пролонгации договора управления, а также условие о порядке направления одной из сторон другой стороне уведомления о нежелании продлевать договор по истечении срока его действия.

Если в договоре управления отсутствуют положения о порядке направления такого уведомления, считаем, что управляющая организация должна руководствоваться «принципом разумности» и заблаговременно (за 1-2 месяца) уведомить собственников помещений МКД о своем волеизъявлении.

Таким образом, договор управления может быть прекращен в связи с окончанием срока его действия и уведомлением одной из сторон другой стороны о нежелании его продлевать.

Причем суды при рассмотрении исков собственников к управляющей организации о понуждении к исполнению обязательств по договору управления, как правило, встают на сторону управляющей организации и признают за ней право на прекращение договора в связи с истечением срока действия, а также считают, что обязательства у управляющей организации после прекращения договора отсутствуют. В то время как при рассмотрении исков по оспариванию предписаний надзорных органов об обязании управляющей организации обеспечить надлежащее оказание услуг/выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, до наступления одного из событий, перечисленных в пп. 1 — 4 ч. 3 ст. 200 ЖК РФ, суды встают на сторону надзорных органов.

Ниже рассмотрим примеры из судебной практики

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.04.2016 № Ф07-672/2016 по делу № А05-7856/2015:

«В соответствии с пунктами 5.1 и 5.2 Договора управления он вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует в течение года. Договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок, если за 60 календарных дней до окончания срока действия ни одна из сторон не заявит о его расторжении.

Источник: https://www.burmistr.ru/blog/sudebnaya-praktika/problemy-rastorzheniya-dogovora-upravleniya-mkd/

Договор управления многоквартирным домом

Энциклопедия МИП » Жилищное право » ТСЖ и ЖСК » Договор управления многоквартирным домом

Управляющая организация обязательно выбирается на общем собрании всех жильцов дома. При заключении соглашения она обязуется выполнять все условия, которые в нем указаны.

любого помещения подразумевает различные расходы, а также использование качественных коммунальных услуг. В случае с большим жилым домом жильцам необходимо сотрудничать с компанией, которая способна их предоставить.

Понятие «договор управления многоквартирным домом»

Договор управления МКД является новшеством среди других гражданско-правовых договоров. Поэтому это понятие для многих остается незнакомым. Тем не менее, его необходимость для управления многоквартирным зданием с каждым годом становится все важнее. Данный документ заключается между управляющей организацией и владельцами жилых помещений.

Управляющая организация обязательно выбирается на общем собрании всех жильцов дома. При заключении соглашения она обязуется выполнять все условия, которые в нем указаны. Если компания не выполнит указанные требования или будут другие разногласия с жильцами, к ней могут применить санкции или расторгнуть договор.

Как заключается договор. Условия заключения и срок действия договора

Договор управления МКД заключается в письменной форме. Однако законодатель ничего не указал по поводу того, что устная форма договора не освобождает собственников от оплаты услуг. Утверждение собственниками компании, с которой будут сотрудничать жильцы дома, происходит:

  • во время общего собрания;
  • на собрании ТСЖ;
  • во время открытого конкурса.

Все три способа выбора управляющей организации являются абсолютно законными. И все правовые взаимоотношения регулирует соглашение, порядок заключения которого регламентирует законодательство.

этого документа согласовывается сторонами. Что касается срока, на который заключается договор между компанией и собственником, то он регулируется Жилищным кодексом.

Исходя из этого, договор управления МКД заключается на срок не менее года и не более чем на 5 лет.

Источник: https://nedvizinform.com/srok-zaklyucheniya-dogovora-upravleniya-mnogokvartirnym-domom/

Договор управления многоквартирным домом

Договор Управления Многоквартирным Домом На Какой Срок Заключается
Энциклопедия МИП » Жилищное право » ТСЖ и ЖСК » Договор управления многоквартирным домом

Управляющая организация обязательно выбирается на общем собрании всех жильцов дома. При заключении соглашения она обязуется выполнять все условия, которые в нем указаны.

любого помещения подразумевает различные расходы, а также использование качественных коммунальных услуг. В случае с большим жилым домом жильцам необходимо сотрудничать с компанией, которая способна их предоставить.

Предмет договора управления и стороны договора

Договор управления МКД по закону можно заключить только с одной единственной управляющей организацией. Это компания, которая предоставляет жильцам коммунальные услуги и выполняет различные требования владельцев по ремонту и содержанию помещения. Исходя из этого, предметом данного договора можно назвать:

  • предоставление управляющей компанией услуг;
  • оказание различных работ по ремонту и содержанию дома;
  • другая деятельность, направленная на содержание здания.

Естественно, что одной из сторон данного соглашения является компания, предоставляющая жильцам различные услуги по эксплуатации дома. А вот с другой стороны его заключает либо общее собрание жильцов, либо ТСЖ. В первом случае заключение договора управления многоквартирным домом осуществляется обычно на общих основаниях, а во втором – соглашение подписывает председатель правления.

Перечень услуг и работ, согласованный в договоре. Коммунальные услуги

Между собственником и управляющей компанией должно произойти согласование всех условий соглашения. Это касается и предоставления необходимых услуг. Этот перечень составляется и прикладывается к договору после ознакомления с ним обеих сторон. Этот документ должен быть понятен и компании, и собственникам.

В перечне также нужно указать объем необходимых дому услуг и их стоимость.

Что касается коммунальных услуг, то их предоставлением занимаются соответствующие предприятия.

И это также обязательно должно быть отражено в договоре, который заключается между управляющей организацией и жильцами.

Если компанией будут осуществлены какие-либо нарушения, то к ней могут быть применены административные санкции. Договор должен содержать и стоимость всех без исключения коммунальных услуг.

Права управляющей компании. Контроль за выполнением ее обязательств и отчет о выполнении договора

Существует особый порядок осуществления управляющей организацией своей деятельности. Жильцам важно получать весь комплекс услуг вовремя. И в этом случае у компании появляется немало обязанностей. Тем не менее, организация, необходимая для управления жилым домом, имеет и свои права на:

  • взыскание с жильцов задолженностей;
  • распоряжение резервным фондом;
  • инспектирование эксплуатации жильцами помещений;
  • требование от собственников устранения нарушений и возмещения убытков.

Контроль за деятельностью управляющей организации является важной частью всего процесса управления домом. Порядок осуществления этого контроля содержит жилищное законодательство. Со стороны государства этим занимается специальная жилищная инспекция. Но такой контроль может инициироваться и любым собственником.

Одним из способов проверять деятельность организации является ее отчет.

Срок предоставления этого документа указан в ЖК РФ. Обычно это первый квартал года, в течение которого управляющая компания готовит отчет за прошедший год. документа, а также порядок его предоставления собственникам регулирует сама компания.

Продление, изменение, расторжение или прекращение договора

Форма договора управления многоквартирным домом, заключаемого между владельцами помещения и организацией, должна быть исключительно письменной. Это типовой документ, установленный законодательством. Порядок, согласно которому в этот документ могут быть внесены изменения, содержит ГК РФ.

Вносить изменения в договор или расторгать его можно и в одностороннем порядке, если в нем не указано другое. Это могут сделать и собственники жилых помещений, и сама компания. А так как договор является публичным, компания не может отказаться от предоставления услуг.

Расторжение договора управления многоквартирным домом может произойти и в суде, но для этого у сторон должны быть веские основания. Прекращен договор может быть только, если закончился срок его действия или в связи с прекращением обязательств.

кв. на 1-м этаже МКД. Дом обслуживает УК. Договора не было и нет (более 20 лет), но он обслуживается все это время одной УК. Подтверждение – платежи…

Подвал периодически заливает (сливают воду работнтики УК в связи с сезонными работами или ремонтом у одного из жильцов) и вода стоит долго, полы земляные, всегда влажные.

Внизу на стенах в квартире пошла черная плесень, портятся обои, шпаклевка, провалились полы (утеплитель, лаги, ДСП и верх – паркет). С чего начать? Претензию в УК? Обратиться в экспертизу за заключением и оценкой: что произошло и КТО ВИНОВАТ, затем Претензию в Ук?

Андрей18.08.2019 19:18

Добрый день! Вашу ситуацию надо рассматривать по документам в офисе. Если Вы находитесь в другом городе, то Вы можете отправить сканы или фото документов nm@advokat-malov.ru  По стоимости услуг, Вам ответят в письме или обратитесь по телефону +7 (499) 229-84-53 г. Москва, Старопименовский переулок 18 nm@advokat-malov.ru  http://advokat-malov.ru/kontakty.html 

Дубровина Светлана Борисовна23.08.2019 12:26

Задать дополнительный вопрос

Ольга15.10.2019 10:20

1)Обманным путём УК получает деньги с собственников дома. ( нет и не было Договора) 2)Являются ли Собственники владельцами подвальных помещений, где расположены коммуникации. Кто имеет право сдавать, продавать их без согласия всех Собственников

ЖК РФ Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

(в ред. Федерального закона от 29.12.2017 N 462-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

(часть 1 в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

4.1.

Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников.

(часть 4.1 введена Федеральным законом от 29.12.2017 N 462-ФЗ)

5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами.

Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса.

Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме.

Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке. Публичный сервитут в отношении земельного участка устанавливается в соответствии с земельным законодательством.

(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 341-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6.

В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.

Сазонов Сергей Владимирович13.11.2019 20:48

Задать дополнительный вопрос

Источник: https://advokat-malov.ru/tszh/dogovor-upravleniya-mkd.html

Основные условия договора управления МКД

Договор Управления Многоквартирным Домом На Какой Срок Заключается

Договор управления МКД важен обеим сторонам: жильцам многоквартирного дома и управляющей организации, потому что регулирует взаимоотношения между ними.

Управлять домом может только одна организация, деятельность которой лицензирована (ч. 1.3 ст. 161 ЖК РФ). Исходя из этого положения, договор управления также заключается один (ч.9 ст.161 ЖК РФ).

Договор управления МКД заключается на условиях, которые были определены на общем собрании собственников помещений в МКД и является одинаковым для всех собственников помещений в доме (ч. 4 ст.

162 ЖК РФ).

Договор управления МКД заключается с каждым собственником помещения. Жильцы дома, обладающие более 50% от общего количества собственников помещений в МКД, выступают одной стороной заключаемого договора (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).Заключение договора управления с несовершеннолетними собственниками

Основные условия договора

В договоре управления МКД необходимо прописать шесть обязательных условий:

  1. Сведения о лицах, которые вправе заключать договор с УО.
  2. Место исполнения договора управления.
  3. Предмет договора.
  4. Цена договора.
  5. Периодичность и сроки оказания услуг по договору.
  6. Ответственность сторон договора.

Расскажем о каждом из перечисленных условий подробнее.

Сведения о лицах, которые вправе заключать договор с УО

В приказе Минстроя РФ №411/пр от 31.07.2014 года приведён список лиц, которые вправе заключать договор с управляющей организацией.

Это:

  • собственники жилых и нежилых помещений в МКД;
  • ТСЖ, жилищные кооперативы или другие специализированные потребительские кооперативы (если таковые имеются);
  • лица, принявшие МКД от застройщика после введения здания в эксплуатацию на основе акта ввода;
  • застройщики МКД.

Согласно пп. «а» пп. 1.

2 Примерных условий договора, для подтверждения права заключать договор с УО понадобятся:

  • удостоверение личности;
  • право собственности на владение помещением в МКД;
  • протоколы ОСС, подтверждающие принятие решения о выборе данной управляющей компании;
  • протокол открытого конкурса по выбору УК (если проводился);
  • доверенность (если договор заключается уполномоченным по доверенности лицом).

Доводы истцов при оспаривании договора управления

Место исполнения договора управления

В этом пункте необходимо указать адрес дома, состав общего имущества собственников помещений в МКД и его техническое состояние для планирования работ по его содержанию, обслуживанию и ремонту.

Предмет договора

Предметом договора управления МКД выступает список работ/услуг по управлению МКД, содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме. Здесь же нужно указать перечень коммунальных услуг. В договоре, возможно, потребуется также прописать порядок изменения перечня оказываемых работ/услуг, за которые несёт ответственность управляющая компания.

Цена договора

Стоимость договора определяется в зависимости от расценок за фактически выполненные управляющей компанией работы/услуги, а также тарифов на коммунальные услуги.

Поэтому в договоре управления необходимо прописать порядок определения его цены, а также размера платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД.

Не лишним будет указать в договоре управления МКД порядок и сроки внесения платы за предоставляемые работы и оказываемые услуги.

Периодичность и сроки оказания услуг по договору

Управляющая компания должна приступить к своим обязанностям не позднее 30 дней со дня заключения договора (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ). В договоре управления может быть прописан другой срок для начала исполнения своих обязательств управляющей компанией. Договор заключается на срок не менее 1 года и не более 5 лет (п. 1 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ).

Если управляющая компания выбрана по результатам проводимого открытого конкурса, то договор управления заключается на срок не менее 1 года и не более 3 лет (ч. ч. 4 и 13 ст. 161 ЖК РФ) и в течение 10 рабочих дней со дня утверждения протокола конкурса направляется организатору.

Избранная по итогам открытого конкурса управляющая организация в течение 20 дней со дня утверждения конкурсного протокола на официальном сайте направляет заверенные подписью проекты договоров управления МКД жильцам для подписания с их стороны, согласно постановлению Правительства РФ от 06.02.2006 № 75.

Если ни одна из сторон не направила другой стороне письменное уведомление о прекращении договора по истечении срока его действия, то он автоматически считается продлённым на аналогичный срок и на действующих условиях (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ).Как установить цену договора управления

Ответственность сторон договора

Жильцы МКД на основании решения общего собрания собственников вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор управления, если УО не выполняет своих обязательств. Также жильцы могут принять решение на собрании о выборе другой управляющей компании или изменить способ управления (ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).

Если основанием для расторжения договора управления послужило серьёзное нарушение его одной из сторон, то потерпевшая сторона может требовать возмещения убытков.

Жильцы МКД вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор управления, заключённый по итогам открытого конкурса (ч. ч. 4 и 13 ст.

161 ЖК РФ), по истечении каждого следующего года со дня подписания документа.

Однако такой сценарий действителен, только если до окончания срока действия данного договора общее собрание жильцов МКД решило выбрать другую УО или изменить способ управления своим домом.

Управляющая компания обязана вести и хранить техническую документацию и другие сопутствующие документы на МКД в течение всего периода управления домом. Техническая документация принадлежит жильцам дома. В случае перевода МКД в другую УО предыдущая управляющая организация обязана передать техническую документацию новой организации за 30 дней до прекращения действия договора.

Источник: https://roskvartal.ru/dogovor-upravleniya/5675/osnovnye-usloviya-dogovora-upravleniya-mkd

Договор управления многоквартирным домом на какой срок заключается

Договор Управления Многоквартирным Домом На Какой Срок Заключается

Во время выбора управляющей фирмы, жильцам многоэтажек необходимо составлять договор управления многоквартирным домом в полном соответствии с ЖК РФ. Но каждый документ может иметь подводные камни. Чтобы не случалось сюрпризов уже после заключения договора, необходимо как можно больше в нем разбираться.

Что представляет собой данное соглашение? Данный договор заключается только в письменном виде, где одну сторону представляют жильцы многоквартирного дома, вторую – управляющее предприятие. Один экземпляр соглашения должен храниться у собственника помещений, а другой – в управляющей фирме.

Согласно обязательствам, вписанным в соглашение, управляющее предприятие в течение оговоренного срока должна предоставлять услуги по проведению ремонта и уходу за жилыми помещениями и общей собственности дома, выполнять все необходимые работы, которые связаны с поддержанием порядка на земельном участке, прилегающем к многоэтажному дому и определенным самим застройщиком. Согласно ЖК России подписанное соглашение должно содержать одинаковые условия для всех жильцов и утверждаться всеобщим собранием во время выбора компании. Сделка обязана содержать:

  • список всей общей собственности дома;
  • список предпочитаемых услуг;
  • размер платежей за услуги, способ их внесения;
  • способ контролирования выполнения услуг;
  • условия договора, утвержденные собранием жильцов;
  • срок действия сделки (договор управления многоквартирным домом заключается на срок 1 — 3 года).

Данный договор управления многоквартирным домом заключается тогда, когда при поиске метода управления выбор был остановлен на управляющих предприятиях. Если всеобщим собранием был выбран кооператив, ТСЖ, то данное управление имеет право заключить соглашение с управляющей компанией в интересах всех собственников от своего имени. Образец договора можно найти у любого юриста.

Структура договора

Каждое соглашение, договор, имеет определенную структуру, специфические термины и всевозможные подводные камни. Структура документа, чаще всего имеет вид:

  • объект – нуждающийся в управлении многоэтажный дом;
  • объекты – все участники сделки: жильцы дома и управляющее предприятие;
  • содержание – комплекс всех прав и установленных обязанностей субъектов.

Теперь следует поговорить подробнее о каждом.

Объект договора

Конкретный многоэтажный дом является предметом соглашения.

Необходимо тщательно и с особым вниманием отнестись к правильному отражению информации, так как от этого зависит объем работ выбранной компании.

В перечне услуг нужно обязательно перечислить все коммуникации, запирающее устройство, мусоропровод, лифт и т. д. Это поможет в дальнейшем избежать двойного взимания оплаты за данные услуги.

Субъекты договора

Всю сложность в этом соглашении представляет то, что в виде заказчика выступает множество жильцов. Для этой особенности, в ЖК РФ определено специальное правовое урегулирование. Во время проведения собрания жильцов дома нужно четко определить процент , который имеют жильцы, а какой

ag-abstraktglass.ua

муниципальная собственность. Это позволит максимально точно узнать позицию представителей собственников, обеспечить, чтобы решения выбранных собственников более точно выражали интересы остальных жильцов, а не занимать сторону управляющей компании.

Управляющую службу необходимо выбирать очень внимательно. Некоторые критерии выбора:

  • сначала нужно как можно больше узнать обо всех кандидатах. Следует заказать в налоговой службе справку о юридических лицах, сопоставив ее с описанием фирмы;
  • нужно обязательно запросить у компании данные о домах, которые она обслуживала, и поговорить с представителями этих домов. В разговоре следует расспросить о реакции фирмы на внесение в договор требований, разработанных по инициативе жильцов (отказываются, не принимают во внимание предложения и т. д.);
  • узнать все о размере штата компании, наличии технической и материальной базы.

На основании данных пунктов нужно не спеша и внимательно выбрать подходящую управляющую организацию.

В обоих случаях встает вопрос о том, какие условия требуют обязательного внимания собственников. Вот несколько из них:

  • цена соглашения и метод ее изменения;
  • расчеты за ЖКУ;
  • период действия соглашения (1-5 лет, ст.162 ч.5 ЖК РФ);
  • список общего имущества всего дома;
  • условия, являющиеся значимыми по мнению сторон;
  • метод контроля за качественным выполнением обязанностей обеими сторонами;
  • способ досудебного урегулирования претензий.

Во время выбора управляющей компании юристы советуют руководствоваться определенным фактом: чем меньше образовалось доверия к фирме, тем меньше срок действия договора. При некачественном выполнении компанией своих утвержденных обязанностей, можно расторгнуть договор, но это обязательно нужно указать в соглашении.

Письменные способы досудебного урегулирования претензий позволит избежать необоснованных судебных исков от нечестных компаний, стремящихся только к сбору средств. Если утвердить срок предоставления ответа на иск или претензию 1 месяц, можно получить отличную возможность найти соратников в лицее юристов, соседей и правозащитников.

Максимально подробное описание имущества даст право в любой нужный момент потребовать от фирмы устранение неисправностей этого имущества. В ситуации отказа от выполнения работ можно привлечь третьи организации, с полным возложением оплаты на управляющее предприятие (ст.397 ЖК РФ). Неисполнение значимых условий договора заканчивается его расторжением.

Определение расчетов управляющей компанией многоэтажного дома. Ст.155 ч.7 ЖК РФ утверждает, что в многоэтажном доме жильцы вносят оплату ЖКУ непосредственно управляющей организации.

Управляющее предприятие будет рассчитывать все льготы, субсидии, осуществлять перерасчеты, формировать платежные документы и пр. Как доказывает практика, большинство нарушений по финансовой части происходит именно здесь и специалистам потом довольно сложно разобраться в этих нарушениях.

Поэтому рекомендуется обязательно заносить в договор управления многоквартирным домом требование, при котором все расчеты ЖКУ, а также регистрация граждан должна производить через ЕИРЦ.

Данная служба позволит жильцам не переживать за правомерность начисленных платежей и их дальнейшую судьбу (получил их поставщик или нет). Это позволит собственникам направить все внимание на строгий контроль выполнения всех работ.

Цена услуг управляющей фирмы

Во время заключения любого соглашения главным фактором является стоимость услуг. Очень часто собственники практически не уделяют внимания условиям стоимости всех услуг и необходимых работ управления.

При разрешении вопроса о цене управления необходимо помнить, что в соответствии с ст.157 ч.2 ЖК РФ, расчет тарифов на ЖКУ должен осуществляться по тарифам, которые устанавливаются администрацией субъектов РФ. Другими словами, управляющее предприятие не имеет права перепродавать услуги или самостоятельно устанавливать свои тарифы.

В решение всеобщего собрания необходимо занести утвержденную ставку платы за проведение ремонта и уход за помещениями за 1 м2. Следует учитывать, что предприятие может не принять данную ставку. Поэтому жилищным комитетом дома заранее должны быть проведены все согласования вместе с предприятиями-кандидатами и получены гарантийные письма, подтверждающие согласие компании на это условие.

Если соглашение не будет иметь отсылок на тарифы, утвержденные местной администрацией, то ставка на плату услуг не изменится в течение всего периода действия соглашения. В данном случае более выгодно будет заключить сделку на более долгий срок, чтобы сохранить данную цену.

Остается добавить, что согласно ст.154 ч.2 п.1 ЖК РФ, в плату за проведение ремонта, содержание дома входят работы по управлению многоэтажным домом, ремонту и содержанию всей собственности дома.

Строгий контроль организацией. В письменном договоре управления многоэтажным домом может присутствовать условие, предусматривающее возможность доступа к лицевому счету компании, чтобы иметь возможность контролировать все доходы и расходы средств организации. Но данный пункт имеет некоторые сложности:

  • необходимость конструирования и описания на бумаге нужного механизма контроля средств;
  • согласование данного механизма с управляющей компанией.

Очень важна ст.162 ч.11 ЖК РФ, из которой ясно, что предприятие каждый год в течение первых 3 месяцев должна предоставлять жильцам дома отчет обо всех выполненных работах, услугах, всего договора в целом за предыдущий календарный год.

Доступность к основной информации о финансовой и хозяйственной деятельности организации определяется ст.161 ч.10 ЖК РФ. Если же в соглашении будет отражена данная форма отчета, это может помочь достигнуть успешного финансового контроля.

Договор управления многоквартирным домом — довольно ответственное дело и относиться к нему нужно очень серьезно. При составлении такого соглашения важно учесть каждую мелочь, которая в дальнейшем поможет доказать свои права и справиться с возможной нечестностью управляющей компании и даже избавиться от мошенников.

Источник: http://bytrf.ru/pravila/dogovor-upravleniya-mnogokvartirnym-domom.html

Ответ адвоката
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: