Для Чего Нужен Предварительный Договор Купли Продажи Квартиры

Содержание
  1. Зачем заключать предварительный договор купли-продажи квартиры?
  2. Предварительный и основной договор купли продажи квартиры или комнаты — в чем разница
  3. Зачем нужен предварительный договор купли продажи квартиры
  4. Срок действия предварительного договора купли продажи
  5. Как составить? Образец формы и рекомендации
  6. Если вы будете оплачивать по ипотеке
  7. Договор-основание приобретения объекта недвижимости, образец Сбербанка
  8. Предварительный договор купли продажи с задатком и его образец
  9. Еще одна форма
  10. Необходимые документы для составления предварительного договора
  11. Гарантии и риски
  12. Расторжение предварительного договора — как это сделать
  13. Предварительный договор купли-продажи квартиры – Образец 2020 года
  14. Зачем заключается?
  15. Кто составляет?
  16. Разновидности предварительного договора
  17. При покупке квартиры от застройщика
  18. При оформлении ипотечного кредита
  19. Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком или авансом
  20. предварительного договора купли-продажи
  21. Образец предварительного договора купли-продажи квартиры 2020 года
  22. Срок действия
  23. Риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры
  24. Основания для расторжения ПДКП
  25. Составление, заключение и расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры: его риски и гарантии
  26. Имеет ли преддоговор юридическую силу?
  27. Для опеки
  28. Что даёт заключение ПДКП?
  29. Существенные условия соглашения
  30. Как оформить?
  31. Нужно ли регистрировать?
  32. Чем опасен преддоговор и каковы его гарантии?
  33. Расторжение соглашения о намерениях покупки недвижимости
  34. Интересное видео
  35. Предварительный договор купли-продажи квартиры нужен!?
  36. Нужен ли предварительный договор купли-продажи квартиры
  37. Нужно ли регистрировать предварительный договор купли продажи
  38. Нужно ли предварительный договор заверять у нотариуса
  39. Предварительный договор нужен!
  40. Ошибки при составлении предварительного договора

Зачем заключать предварительный договор купли-продажи квартиры?

Для Чего Нужен Предварительный Договор Купли Продажи Квартиры

Сложно сказать каким именно последствиям может привести предварительное соглашение. Однако многие прибегают к данному инструменту, чтобы быть уверенным, что они нашли контрагента, покупателя на квартиру или продавца. Разумеется, ни к чему конкретному данный договор обязать не может, кроме того, что стороны сами определили в нем.

Предварительный и основной договор купли продажи квартиры или комнаты — в чем разница

Форма и того и другого соглашения не многим отличается друг от друга. К тому же предмет обоих соглашений один и тот же – купля-продажа. Однако в остальном содержание этих договоров и их правовые последствия в корне различаются.

Так, основные различия между предварительным договором о продаже квартиры и самим договором купли-продажи заключаются в следующем:

  • Правовые последствия – по предварительному соглашению стороны лишь выражают намерение купить или продать квартиру в будущем, а в самом договоре купли-продажи непосредственно передают собственность на квартиру в обмен на деньги.
  • Сроки – предварительный договор может иметь определенные сроки, в течение которых стороны должны заключить основную сделку, а сама купля-продажа не имеет таких характеристик и действует с момента подписания, что означает переход права собственности.
  • Оплата – предварительная сделка может иметь условие об оплате аванса, однако основной порядок оплаты должен быть закреплён в самой купле-продаже.
  • Регистрация – по предварительному соглашению переход права собственности не осуществляется, а значит, регистрация такой сделки в Росреестре невозможна, когда как купля-продажа является основанием для регистрации такого правомочия.

Таким образом, хотя внешне и по смыслу эти две сделки могут быть очень похожими, но имеют абсолютно различное значение для сторон соглашения.

Предварительное соглашение служит своего рода гарантом заключения сделки купли-продажи в будущем. В этих целях в нем могут быть закреплены санкции в отношении лиц, которые передумают заключать сделку либо каким-то иным образом препятствуют этому.

Хотя многие не заключают предварительного договора, однако, согласно правилам оферты и акцепта, установленного в гражданском законодательстве, при заключении любого соглашения признак предварительности присутствует.

Однако письменной формы предварительного договора это не имеет, не несёт ответственности для сторон.

Зачем нужен предварительный договор купли продажи квартиры

Хотя многие недооценивают такой механизм, пользы от него достаточно много. Как уже говорилось, основная польза – это гарантия намерений сторон. Но в чем выражается такая гарантия? Какие именно средства могут использовать стороны, чтобы обезопасить свои намерения?

Предварительный договор купли продажи комнаты или иного объекта недвижимости должен иметь инструменты гарантии:

  • аванс;
  • материальная ответственность;
  • принуждение к заключению сделки в судебном порядке.

Кроме того, стороны в предварительном соглашении могут распределить обязанности по подготовке к купле-продаже. Ведь купля-продажа требует определенного пакета документов, расходов, связанных с их сбором и т.д. Таким образом, в предварительном соглашении можно распределить указанные расходы и иные обязательства:

  • Определение сроков, которые отводятся для сбора документации.
  • Порядок передачи копий документов покупателю для ознакомления и изучения.
  • Проверка технического состояния квартиры.
  • Обязанность прописать либо выписать.
  • Аудит документов.
  • Определение размеров задатка, возможной скидки и т.д.
  • Установление иных правил по усмотрению сторон.

Основное свойство предварительного соглашения – это возможность сгладить углы каждого специфического случая, чтобы подогнать основную сделку под общепринятый шаблон.

Таким образом, такая предварительность позволяет сторонам обезопасить сделку, подготовиться к возможным нежелательным последствиям либо исключить их.

Срок действия предварительного договора купли продажи

По общему правилу, предварительное соглашение действует до тех пор, пока стороны не заключат основную сделку, после чего первый договор теряет юридическую силу. Однако стороны вправе ограничить данный срок.

Так, если в таком соглашении установлено, что стороны должны заключить сделку о купле-продаже в течение 6 месяцев, то пропуск срока будет означать наступление ответственности, обозначенной в соглашении. При этом ответственность наступит у лица, по чьей вине срок был пропущен.

По правилам гражданского законодательства об акцепте и оферте, если в самой оферте срок не устанавливается, то у контрагентов имеется месяц, чтобы выразить акцепт либо отказаться. По общему правилу молчание в гражданском законодательстве означает отказ.

Правило молчаливого согласия действует лишь при доказанности намерений контрагента принять акцепт.

Таким образом, стороны вправе определять срок, но также могут и не ограничивать себя подобными правилами. Срок может быть привязан к моменту подписания предварительного соглашения либо к определенному событию, к примеру, к моменту, когда продавец осуществит сбор документации и уведомит об этом покупателя и т.д.

Как составить? Образец формы и рекомендации

Итак,как составить предварительный договор купли продажи? Предварительное соглашение заключается в простой письменной форме. Нотариальное заверение сделки не является обязательным.

Так, чтобы составить соглашение, необходимо определиться с основными условиями. Предварительная договоренность может устанавливать условия основного соглашения, такие как цена и т.д.

Структурно документ состоит из следующий частей:

  • вступительная часть, где указываются идентификационные данные сторон;
  • предмет соглашения, где обозначаются намерения сторон купить и продать квартиру;
  • основные условия (цена, сроки и т.д.);
  • задаток;
  • санкции;
  • права и обязанности сторон;
  • порядок расторжения;
  • порядок разрешения споров;
  • дата и росписи сторон.

Тем самым, стороны вправе самостоятельно составлять договор, но участие юриста считается желательным.

Если вы будете оплачивать по ипотеке

Особенности предварительного договора по ипотеке заключается в специфике самой ипотеки. Так, при ипотеке есть участник, третье лицо – банк. То есть без участия банка заключения каких-либо соглашений, даже предварительных, не представляется возможным.

Такая сделка имеет следующие особенности:

  • При нарушении условий предварительной договоренности перед продавцом ответственность будет нести не только покупатель, но и банк. Также продавец будет отвечать перед банком, если вдруг откажется от сделки.
  • Банк может определять порядок и условия проверки документации на квартиру, а также технического состояния дома.
  • Оценка является обязательным условием предварительного соглашения при приобретении квартиры в ипотеку. Так, если банк сочтет необходимым проведения оценки его специалистами, то вряд ли продавец или покупатель смогут возразить.
  • Иные особенности, связанные с участием третьего лица.

Таким образом, чтобы сделка купли-продажи по ипотеке прошла успешно, нужно предоставить банку достаточно широкий круг полномочий в предварительных действиях. Иначе он может попросту отказаться в предоставлении кредита, а при отсутствии средств ни одна сделка невозможна.

Скачать образец предварительного договора по приобретению квартиры в ипотеку (2018 год) можно скачать здесь

Договор-основание приобретения объекта недвижимости, образец Сбербанка

Большинство банков, в том числе и Сбербанк, устанавливают обязательное правило заключения предварительного соглашения. Такой договор попросту необходимо, с учетом специфики купли-продажи, того факта, что оплачивать сделку будет банк.

В таком соглашении банк пытается максимально обезопасить свои интересы. Ведь приобретаемое жильё является гарантом оплаты кредита, а если какие-то нюансы не будут учтены, то получить свои деньги обратно для банка может оказаться затруднительным.

Бланк такого соглашения банки предоставляют сами.

Предварительный договор купли продажи с задатком и его образец

Договор купли продажи квартиры с задатком или с авансом довольно распространенное явление, особенно в 2018-м году. Задаток является одним из главных преимуществ преддоговора купли продажи для продавца. Так что он присутствует в большинстве подобных соглашений.

Покупка недвижимости с задатком может быть определена следующими способами:

  • в строго фиксированной сумме;
  • с привязкой к стоимости квартиры в процентном соотношении.

Когда задаток устанавливается в строгой фиксированной сумме и помимо него, соглашение иной цели не имеет, то оно будет состоять из двух пунктов. Так, первый пункт будет о намерении сторон осуществить купле-продажу в будущем, а второй – о задатке.

Если задаток привязан к цене квартиры, то необходимо установить в соглашении цену и процент, который составляет задаток. По требованию одной из сторон можно сослаться на определенный документ, согласно которому была установлена цена.

Однако цена определяется на усмотрение сторон, но не ниже 70 % кадастровой стоимости, во избежание ненужных проверок со стороны налоговых органов.

Образец соглашения о задатке можно скачатьздесь

Еще одна форма

Как уже было сказано, предварительная договоренность составляется в простой письменной форме. Он может быть составлен как при участии юриста, нотариуса, так и без него.

Но не стоит забывать, что нотариально заверенная сделка имеет приоритет перед простой письменной формой документа.

Кроме того законодательство допускает признание деловой переписки в качестве предварительного соглашения. Так, если стороны вели переговоры по телефону, по смс или телеграфу, либо почтовым путем, то все эти записи и условия, по которым стороны пришли к соглашению в них могут быть признаны в качестве предварительного соглашения.

Однако это нужно будет доказывать в суде. Поэтому такое соглашение лучше составить в виде отдельного документа.

Пример такого документа можно скачать здесь

Необходимые документы для составления предварительного договора

При составлении предварительного соглашения понадобятся те же документы, что и при заключении сделки купли-продажи. Однако, в силу последствий такого соглашения, допускается отсутствие некоторых из них.

Так, обязательными документами для заключения предварительного соглашения являются:

  • паспорта сторон;
  • доверенность, если какая-то из сторон выступает через представителя;
  • документы, устанавливающие право собственности на квартиру.

Таким образом, остальные документ, если их нет в наличии, можно собирать после заключения предварительного соглашения.

Гарантии и риски

Удобство при заключении предварительного соглашения заключается в возможности гарантировать заключение купли-продажи. При этом стороны могут использовать различные инструменты: задаток и материальную ответственность сторон.

Однако сторонам нужно учитывать, что эти же самые инструменты представляют их риски. Так:

  • в случае, если продавец найдет более выгодного покупателя после заключения предварительной договоренности, ему придется понести некоторые убытки, не говоря уже о возврате задатка;
  • покупатель в свою очередь также рискует понести убытки и потерять задаток.

Таким образом, прежде чем заключать такой договор необходимо оценить ситуация досконально и уже будучи уверенным в покупке или продаже приступать к его заключению. Ведь покупка квартиры всегда большой риск.

Расторжение предварительного договора — как это сделать

В любом гражданско-правовом договоре могут устанавливаться правила, по которым возможно расторжение соглашение. Рассматриваемая сделка также не является исключением. Так, расторгнуть такую сделку можно одним из нижеследующих способов:

  • при наступлении основания, установленного в самом соглашении;
  • при истечении срока действия соглашения;
  • если одна из сторон не исполняет свои обязанности либо иным способом грубо нарушает условия;
  • в одностороннем порядке либо через суд, при погашении всей ответственности, наступающей в результате такого расторжения.

Основное правило расторжения предварительных соглашений – это то, что одна из сторон в любом случае понесет убытки.

Без этого правила такого рода договора попросту не имеют смысла. По этой причине все риски и возможные перемены в дальнейшем необходимо оценивать и учитывать до заключения предварительного договора.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/legal/zachem-zakliuchat-predvaritelnyi-dogovor-kupliprodaji-kvartiry-5bd1ac14ad476400aa79da24

Предварительный договор купли-продажи квартиры – Образец 2020 года

Для Чего Нужен Предварительный Договор Купли Продажи Квартиры

При заключении договора купли-продажи квартиры не редко используется предварительный договор. Также его применяют и к сделкам по аренде, оказанию услуг, долевому строительству. Что же такое предварительный договор, для чего нужен и как его оформить расскажем подробнее в статье.

Предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП) — по своему предназначению является соглашением между покупателем и продавцом о том, что сделка состоится в будущем. Подписывается сторонами предстоящей сделки для закрепления договоренностей, когда основной договор по объективным причинам заключить в настоящий момент не получается (п. 1 ст. 429 ГКРФ).

Зачем заключается?

ПДКП является гарантией того, что сделка купли-продажи состоится и будет осуществлена в сроки, закрепленные предварительным соглашением сторон. Здесь же прописывается и стоимость помещения, по которой покупатель готов ее приобрести, а продавец продать. В результате право собственности пока еще не переходит к покупателю, но квартира по сути резервируется за ним.

Предварительный договор сделки с недвижимостью заключается в ситуациях, когда совершить ее в настоящий момент не представляется возможным, тому могут быть причины:

  • отсутствие нужной суммы средств у покупателя или документов у продавца;
  • покупатель оформляет ипотечный заем на приобретение квартиры и ожидает одобрение банка;
  • если одним из собственников жилья является гражданин, не достигший возраста совершеннолетия, то потребуется согласие на продажу от органов опеки, что тоже занимает время.

Если предварительный договор составлен грамотно, то при уклонении одной из сторон от заключения основного соглашения, вторая сторона вправе потребовать сделать это в судебном порядке.

Чтобы гарантировать, что купля-продажа состоится, в предварительном договоре следует указать условия и сроки заключения основного договора.

Действие условий ПДКП начинается с момента, когда обе стороны поставили свои подписи. Однако, покупатель не вправе распоряжаться квартирой, а продавец требовать полной оплаты до момента подписания основного договора, завершающего сделку.

Кто составляет?

Составить документ могут как сами участники сделки, так и нотариус. Законодательство не обязывает удостоверять предварительный договор нотариально.

Предварительный договор не требует регистрации в органе Росреестра. Чтобы он имел юридическую силу, составляется с учетом требований ст. 429 ГК РФ.

Разновидности предварительного договора

Как и любой вид договора, предварительное соглашение не имеет строгой формы, но должно содержать основные реквизиты. В зависимости от случаев сделки могут быть добавлены пункты, уточняющие условия, обязанности и иные моменты, которые должны быть выполнены сторонами.

Предварительный договор, как правило, заключается в различных ситуациях.

При покупке квартиры от застройщика

Заключается с юридическим лицом, являющимся застройщиком дома. Оформляется только в случае, когда строительство завершено, дом сдан в эксплуатацию и на руках у строительной компании имеется документ о праве собственности.

Если же дом еще не сдан, с покупателем может быть заключен договор долевого участия.

Образец предварительного договора между застройщиком и физлицом. doc

При оформлении ипотечного кредита

Третьей стороной в такой сделке выступает банк, выдающее покупателю кредит на приобретение жилья. Поэтому здесь важно заручиться его согласием.

Составление предварительного договора, не получив одобрение банка, является фактором риска, что сделка может быть сорвана. Тогда в нем необходимо уточнить последствия того, что банк откажет в выдаче ипотеки.

Если для закрепления гарантий продавцу покупателем был выплачен задаток, то необходимо прописать условия его возврата.

Зачастую банк настаивает на оформлении и заверение предварительного договора нотариусом. Так кредитное учреждение подстраховывается на случай возникновения спорных ситуаций.

Бланк предварительного договора при оформлении ипотеки от Сбербанка. docx

Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком или авансом

Условие о задатке устанавливается на усмотрение сторон.

Задатком признается часть денежных средств от стоимости квартиры, которые передаются продавцу в момент заключения предварительного договора и засчитываются в цену договора (п. 1, 4 ст. 380 ГК РФ).

По общему правилу при отказе покупателя от сделки, продавец задаток не возвращает. Если же продавец отказывается, то обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере (п. 2 ст. 381 ГК).

В договоре допустимо прописать внесение аванса или задатка. Это различные, с точки зрения законодательства, понятия:

  • задаток является суммой, вносимой в качестве гарантии предстоящей сделки и учитываемой, как платеж за покупку квартиры. Независимо от размера задатка он прописывается в предварительном договоре и в случае отказа от сделки подлежит возврату в соответствии с ГК;
  • аванс устанавливается в процентном отношении к стоимости квартиры и возвращается покупателю в случае срыва сделки, но за вычетом понесенных второй стороной издержек. Например, покупатель получил аванс и часть его потратил на оформление необходимых для продажи документов. Если покупатель откажется заключать основной договор, продавец вернет ему аванс за вычетом потраченных средств, которые подтвердит документально.

Для участников предварительного договора задаток является предпочтительной мерой обеспечения гарантии сделки, поскольку имеет более серьезные последствия в случае отказа от купли-продажи.

Передача задатка или аванса происходит по расписке. Причем в ней обязательно нужно указать, в качестве чего сумма передана и принята. Если в расписке не будет фигурировать условие задатка, то переданная сумма будет считаться авансом.

Бланк и образец предварительного договора с задатком

предварительного договора купли-продажи

Как составить предварительный договор купли продажи квартиры?

Обязательными пунктами предварительного договора при купли-продажи квартиры должны быть следующие:

  1. Предмет договора, является договоренностью сторон совершить сделку и подписать договор купли-продажи квартиры (ст. 554 ГК РФ). Здесь же прописываются точные характеристики квартиры, которые дают возможность идентифицировать ее среди других. Это почтовый адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат и иные особенности.
  2. Цена квартиры в предварительном договоре прописывается полностью. Она соответствует стоимости, которую должен выплатить покупатель продавцу (ст. 555 ГК РФ). В предварительном документе не может устанавливаться обязанность уплаты суммы полностью или в большей части до момента подписания основного договора сделки.
  3. Стороны соглашения указывают свои реквизиты полностью в соответствии с подтверждающими документами. Рекомендуется прописать в договоре не только адрес регистрации, но и фактического проживания, а также контактные телефоны, адреса электронной почты.
  4. Перечень граждан, за которыми может сохраниться право проживания в квартире. Это обязательное и существенное условие договора купли-продажи жилья в соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ. К таким гражданам могут относиться бывшие члены семьи владельца квартиры, которые отказались от ее приватизации, но дали согласие на приватизацию владельцу.

В квартире вместе с собственником на момент составления предварительного договора могут быть прописаны лица, которые будут впоследствии выписаны. Необходимо их перечислить, указав паспортные данные, и прописать сроки их выписки после совершения сделки.

  1. Правоустанавливающие документы, на основании которых жилье принадлежит продавцу, прописываются в договоре. Их данные (наименования, даты и номера) обязательно должны соответствовать оригиналам.
  2. Права и обязанности сторон указываются точно с уточнением сроков их выполнения. Обязательно закрепляется порядок передачи помещения покупателю для исключения затягивания сроков. Необходимо предусмотреть на этот случай возможность применения штрафных санкций.
  3. Срок заключения основного договора купли-продажи не является обязательным для указания в предварительном соглашении.
  4. Условие о задатке, если он будет передаваться продавцу.
  5. В предварительном договоре прописываются расходы, связанные с исполнением договора, и на какую из сторон они будут возложены. Это могут быть расходы по нотариальному заверению сделки, регистрации перехода права собственности и т.д.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры 2020 года

Универсальная форма предварительного договора, которую можно распечатать и заполнить:

Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры. docx

Предварительный договор купли-продажи квартиры между юридическим и физическим лицами (бланк). doc

Срок действия

Устанавливается по соглашению сторон. Это может быть конкретная дата или дата, не позднее которой сделка должна состояться. Если же такого условия нет, то считается, что основной договор должен быть подписан в течение календарного года от даты составления предварительного ДКП (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Следует также учитывать, что при отсутствии в указанный период предложений с любой из сторон о заключении договора купли-продажи, предварительное соглашение утратит силу.

После подписания договора стороны вправе изменить его существенные условия, оформив их дополнительным соглашением. Документ подписывается обеими сторонами, что подтверждает их согласие на изменение условий.

Риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры

В соответствии с текстом предварительного договора продавец и покупатель обязаны заключить сделку по купле-продаже квартиры. Если же кто-либо из них откажется, то рискует потерять сумму задатка.

Но более серьезные последствия отказа – это судебное разбирательство, ведь гражданское законодательство (п. 5 ст. 429 ГК РФ) разрешает любой из сторон требовать оформить сделку.

На это отводится полугодовой срок от даты неисполнения обязательств.

Более рискуют те граждане, кто приобретает по предварительному договору квартиру в новостройке.

По такому типу соглашения можно покупать только то жилье, которое уже отстроено, введено в эксплуатацию и у застройщика имеются документы о праве собственности.

Если же дом еще не построен, то единственным вариантом оформления является договор долевого участия. Тогда исключается риск двойной продажи квартиры, когда обманутыми могут оказаться два и более покупателя.

Основания для расторжения ПДКП

Действие предварительного договора может быть прекращено по следующим причинам:

  • в сроки, указанные в документе, стороны не предприняли попыток к заключению основного договора;
  • ошибки в реквизитах сторон, описании квартиры и т.д. автоматически аннулируют соглашение;
  • расторжение по инициативе одной из сторон возможно только при согласии второй стороны, иначе она может обратиться в суд для принуждения к исполнению условий договора;
  • обоюдный отказ с составлением соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого помещения.

Предварительный договор является серьезным документом, который обязывает исполнять все прописанные в нем условия всеми участниками сделки. Поэтому внимательно ознакомьтесь с ними и продумайте последствия прежде, чем ставить свою подпись.

Источник: https://kupiproday-kvartiru.ru/kuplja-prodazha/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry/

Составление, заключение и расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры: его риски и гарантии

Для Чего Нужен Предварительный Договор Купли Продажи Квартиры

Сделка купли-продажи может предваряться составлением и подписанием предварительного договора купли-продажи (ПДКП). Он даёт сторонам определённые полномочия, в том числе – заключить сделку в обозначенный срок в том виде и с сохранением той цены объекта, которые указаны в договоре. Рассмотрим подробнее этот документ и нюансы его составления.

Скрыть содержание

Имеет ли преддоговор юридическую силу?

Документ составляется для того, чтобы определить обязательства сторон на будущее, связанное с заключением сделки. Поэтому юридическая сила ПДКП регулируется статьёй 429 ГК РФ и ограничивается договором сторон о купле-продаже недвижимого имущества.

Сам предварительный договор не даёт никаких имущественных прав на указанный в нём объект, а соответственно – по такому документу недопустимо:

  • требовать внесения полной стоимости приобретаемого имущества;
  • посягать на вещные права собственника имущества: вселяться в квартиру, прописываться и производить иные действия.

Правоспособность документа имеет ограниченный период: с момента его подписания – до заключения сделки купли-продажи, когда будет составлен и подписан основной договор.

Если в определённый договором срок сделка не заключена, а претензии сторон друг к другу отсутствуют – юридическая сила договора утрачивается согласно п.6 статьи 429 ГК РФ.

Составлять и подписывать предварительный договор до заключения сделки не обязательно, он может заключаться только по усмотрению сторон. Если покупатель и продавец подготовились к сделке – нет смысла затягивать оформление купли-продажи. Сделка может быть совершена сразу же.

Кроме этого, никто не может обязать потенциального участника сделки заключить такой документ, если он намерен совершить сделку без предварительных договорённостей. Но в некоторых случаях стороны предпочитают его заключать, чтобы официально оформить передачу задатка, по следующим причинам:

  1. Пока покупателем будет оформляться получение разрешения на ипотеку, или недостающая сумма денег по потребительскому кредиту.
  2. Иногда время требуется продавцу, чтобы подготовить пакет документации для продажи.

Внесение задатка указывает на серьёзность намерений покупателя и продавца, но без подписания ПДКП, переданные деньги не будут считаться задатком.

Также нужно учесть, что аванс и задаток регулируются разными законодательными актами, исходя из чего:

  1. В случае срыва сделки по вине покупателя, задаток остаётся у продавца. Если от сделки отказался продавец, он возвращает полученный задаток в двойном размере (ст. 380, 381).
  2. Аванс должен возвращаться в том объёме, который указан в ПДКП, независимо от того, кто явился причиной срыва сделки. В этом случае допускается определение размера неустойки.

Иногда один экземпляр предварительного договора требуется представить в соответствующие инстанции для получения разрешения на отчуждение или приобретение недвижимости. Например:

  • в банк при оформлении ипотеки;
  • в ПФ РФ, если в расчёте участвуют средства материнского капитала или жилищного сертификата;
  • в органы опеки и попечительства.

В этом случае его нужно составить в соответствии с предусмотренными законодательством нормами и представить по месту требования.

Для опеки

Если в сделке участвует имущество несовершеннолетнего собственника – экземпляр договора прилагается к заявлению, которое пишет в этот орган законный представитель ребёнка для того чтобы получить разрешение на сделку.

Без этого документа сделку проводить недопустимо. То же касается недвижимого имущества, в котором несовершеннолетним членам семьи принадлежат доли в общем праве.

Что даёт заключение ПДКП?

Наличие предварительного договора предоставляет его сторонам определённые преимущества. По ПДКП стороны могут:

  • вносить аванс или задаток;
  • требовать резервирования объекта до момента сделки;
  • требовать фиксирования стоимости объекта для сделки;
  • добиваться от контрагента заключения сделки, в том числе – через суд.

В случае расторжения сделки, стороны обязаны исполнить обязательства, взятые на себя при заключении ПДКП. Например, распорядиться задатком согласно положениям статьи 381 ГК РФ, или потребовать выплатить неустойку за нарушение договорённостей. Документ даёт право требования нижеследующего:

  1. Заключения сделки с сохранением всех условий, указанных в ПДКП.
  2. Исполнения положения об ответственности сторон так, как это указано в соответствующем пункте.

Этот момент очень важен, ведь для ипотеки покупатель может оформить кредитный договор, а продавец к этому времени продаст квартиру. Или наоборот – продавец откажет реальному покупателю, дав устное обещание лицу, пообещавшему купить квартиру, но не исполнившему обещанное.

При заключении официального договора такие случаи будут вменять гражданскую ответственность нарушителю, ему придётся компенсировать ущерб.

Стороны предъявляют гражданские паспорта с регистрацией по месту жительства. Представители должны представить нотариально удостоверенные доверенности. В целом этого будет достаточно для оформления ПДКП.

Но чтобы не попасть впросак, покупатель должен проверить наличие документов на приобретаемую им недвижимость и убедиться в правоспособности сделки. У продавца должны быть в наличии:

  1. Правоустанавливающий документ, на основании которого у собственника возникло право на объект: договор имущественной сделки, свидетельство о наследовании и аналогичные бумаги.
  2. Выписка из ЕГРН о праве собственности или свидетельство о собственности, полученное в Росреестре.
  3. Кадастровый паспорт, если это квартира или жилой дом – также технический паспорт из БТИ.
  4. Если это земельный участок (ЗУ) – межевое дело с приложением плана ЗУ, координат поворотных точек и акта согласования. Те же бумаги должны быть, если продавец имеет в собственности или аренде придомовую территорию, на которой возведён жилой дом.
  5. Выписка из домовой или поквартирной книги, из которой следует, что в доме отсутствуют третьи лица, которые могут предъявить права на пользование.
  6. Кадастровая справка об отсутствии ареста и обременений.
  7. Копия лицевого счёта об отсутствии долгов по квартплате.
  8. Разрешение от супруга, если объект является совместно нажитой собственностью.
  9. Учредительная документация, лицензия, разрешение на строительство и документы на землю, если это юридическое лицо.

Не проверив перечисленные документы, не следует заключать ПДКП, так как сделка может сорваться из-за имеющихся нарушений, а установление вины за продавцом может не произойти по причине халатности покупателя. Если продавец не успел подготовить нужные бумаги – в договор допустимо внести положение о данной ответственности продавца.

Существенные условия соглашения

Любой договор состоит из обязательных и дополнительных реквизитов. К обязательным реквизитам относятся:

  • наименование документа;
  • время (дата) и место составления;
  • существенные условия;
  • подписи и реквизиты сторон.

Под существенными условиями ПДКП следует понимать те его положения, без которых он не приобретёт правоспособность.

Таким положением является предмет договора, с которого начинается документ. В него входят сведения о сторонах, которые для физических лиц содержат:

  1. Фамилию, имя, отчество каждого участника, его определение в качестве одной из сторон: Покупателя или Продавца.
  2. Паспортные данные: номер и серию, дату и место получения паспорта.
  3. Место регистрации.

Относительно юридических лиц используются данные:

  • наименование компании;
  • реквизиты компании;
  • юридический адрес;
  • должность представителя, действующего от её лица;
  • Ф.И.О. и паспортные данные представителя.

Здесь же вносятся сведения об объекте, который участвует в купле-продаже. Эти сведения содержат кадастровые и технические характеристики объекта. А также указываются достигнутые договорённости сторон о совершении сделки купли-продажи в установленный период.

Обязательно должны быть внесены сведения:

  • цена объекта;
  • факт внесения аванса или задатка, его сумма;
  • срок проведения сделки;
  • условия проведения сделки;
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность сторон.

После обязательных реквизитов можно внести дополнительные положения – по усмотрению сторон. Затем документ подписывается и остаётся на руках у продавца и покупателя.

Если квартира обременена залогом, земля – сервитутом или в помещении остаётся лицо, получившее право пользования по наследственному отказу – этот факт обязательно указывается отдельным положением договора, чтобы впоследствии у контрагента не возникло возможности отказаться от сделки на основании обременения.

Если обременение не отражено в договоре, а стоимость объекта, в силу этого, не снижена – договор считается оспоримым. А его заключение – нарушением имущественных интересов покупателя недобросовестным продавцом.

Как оформить?

Оформление ПДКП предусматривает свободную форму, но с обязательным соблюдением соответствующей структуры:

  • название документа пишется посередине листа;
  • строчкой ниже – дата составления (прописью) и место (населённый пункт);
  • существенные положения – оформляют пунктами и подпунктами;
  • дополнительные положения вносят по желанию;
  • подписи покупателя и продавца.

Этот документ действителен только при предоставлении в письменном виде на бумажном носителе. Устные договорённости и электронный документ силы не имеют.

Договор можно заключить несколькими способами:

  1. В юридической компании с последующим нотариальным удостоверением или без удостоверения.
  2. В офисе юридического лица, если им является одна из сторон договора.
  3. В нотариальной конторе с удостоверением.
  4. Написать самостоятельно и удостоверить нотариально.
  5. Составить самостоятельно, подписать оба экземпляра и оставить их у себя.

Выбирать вариант заключения ПДКП следует, исходя из нижеследующих фактов:

  • стоимости объекта недвижимости;
  • юридической сложности ситуации;
  • суммы аванса или задатка;
  • других нюансов.

Сопровождение юриста в данном случае целесообразно как свидетельство приёма-передачи аванса или задатка. Кроме этого, получатель денег должен передать расписку об их получении, в которой обязательно нужно указать, что они получены как аванс или задаток по сделке.

Нужно ли регистрировать?

В кадастровые записи включаются только реквизиты основных договоров имущественных сделок.

Чем опасен преддоговор и каковы его гарантии?

На рынке недвижимости функционируют серые схемы, по которым недобросовестные граждане выманивают деньги посредством составления ПДКП. Это обусловлено тем, что документ:

  1. предусматривает получение аванса;
  2. не предоставляет имущественных прав.

Поэтому мошенники, пользуясь случаем, могут заключить ПДКП:

  • на не принадлежащее им жильё;
  • по поддельным документам;
  • с намерением не заключать сделку.

Профессиональные преступники после этого стремятся исчезнуть, иногда заключив несколько таких договоров на один объект. А обычные недобросовестные граждане пытаются сорвать сделку, присвоив задаток путём обоснования вины покупателя. Гарантии такого договора заключаются в праве каждой из сторон:

  • добиться через суд заключения сделки;
  • возврата переданных денег.

Но при условии исчезновения мошенников из поля зрения, суд не сможет удовлетворить исковые требования пострадавшей стороны. В этом случае нужно обращаться в полицейский участок.

Расторжение соглашения о намерениях покупки недвижимости

ПДКП может расторгаться:

  1. по согласию сторон составлением соглашения;
  2. в одностороннем порядке через суд.

Если вопрос об авансе или задатке решён, необходимость в судебных спорах практически не возникает.

Сделке купли-продажи может предшествовать заключение ПДКП. Это даст право продавцу получить аванс и зарезервировать объект за покупателем. В него должны быть включены существенные положения, которые не могут изменяться в договоре купчей.

При заключении этого документа нужно проверить документацию продавца и быть бдительным, чтобы не попасть в «серую схему». По согласию сторон или в одностороннем порядке договор может расторгаться.

Интересное видео

Предлагаем посмотреть видео о ПДКП:

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/dkp-kvartiry/predv

Предварительный договор купли-продажи квартиры нужен!?

Для Чего Нужен Предварительный Договор Купли Продажи Квартиры

Предварительный договор нужен!? Вопрос или утверждение ? Зачем эти лишние хлопоты и затраты на услугу юриста?Здесь Вы получите подробные разъяснения этого вопроса.

Выгодный Предварительный договор купли-продажи квартиры удобнее  и легко составить  с помощью специальной программы Пример составления предварительного договора.

В Конструкторе учтены даже редко встречающиеся обстоятельства сделок.  Важно правильно выбрать из предложенного списка. Так же внимательно вводите данные из документов.

Если у вас есть опыт составления договоров можно использовать шаблоны, предложенные на сайте. Так что тратиться на услуги юриста вам не придется.

Нужен ли предварительный договор купли-продажи квартиры

А для чего нужен Предварительный договор купли-продажи квартиры. Зачем писать на бумаге, можно ведь и на словах обо всем договориться и передать задаток по расписке.

Нет!

Дело все в том, что Гражданский кодекс РФ требует сделки с недвижимостью оформлять в письменной форме, иначе они недействительны, ничтожны!

-Но ведь Предварительный  договор не является договором отчуждения? Зачем же он нужен в письменной форме?

-Да, действительно, Вы абсолютно правы. Это договор о намерениях совершить отчуждение недвижимости от Продавца к Покупателю в будущем.

Но! Гражданский кодекс РФ требует соблюдение такой формы Предварительного договора, которая предусмотрена для основного Договора купли-продажи недвижимости, то есть — письменной.

К тому же, до заключения основного договора купли-продажи, Покупатель часто передает Продавцу деньги, задаток или аванс. Конечно в большинстве случаев деньги передаются по расписке, но ведь расписка не описывает будущую сделку и не может быть признана судом предварительным договором купли-продажи или соглашением о задатке!

Лично я, как специалист по сопровождению сделок с недвижимостью, влюблена в предварительный договор. И отношусь к его составлению с особой тщательностью.

Ведь это — проект сделки. А продуманный в мелочах ПРОЕКТ — обеспечивает хороший результат.

Шаблоны, которые представлены на сайте, универсальны и требуют корректировки «под себя», а с помощью Конструктора договоров составить договор намного легче, вы сможете легко составить профессиональный договор под себя, под индивидуальные условия именно вашей купли-продажи.

( Конструктор разработан Автором сайта)

Нужно ли регистрировать предварительный договор купли продажи

Закон не требует обязательной  регистрации Предварительного договора в Росреестре. Но бывают обстоятельства, при которых можно и даже нужно, зарегистрировать обременение в пользу Покупателя в Росреестре.

Например:

  • Большой аванс или задаток
  • Долгие сроки выхода на сделку — от 2-х месяцев

Но не всегда возможно зарегистрировать обременение в пользу Покупателя на основании Предварительного договора.

Например:

Объект недвижимости находится в залоге у банка. Для выведения из залога Продавец просит передать  на основании Предварительного договора большую сумму денег.

Но быстрое погашение записи об ипотеке (залоге) в пользу банка невозможно, поскольку закладная храниться в депозитарии банка, находящемся в другом городе.Порой волокита с доставкой закладной затягивается на несколько недель.

Но двойное обременение невозможно.

То есть пока не погашено обременение в пользу банка, не будет зарегистрировано обременение в Пользу Покупателя.

Нужно ли предварительный договор заверять у нотариуса

Предварительный договор нужен!!!!

Закон не запрещает удостоверение Предварительного договора у нотариуса. Но это ведет к значительному удорожанию сделки, ведь размер государственной пошлины за удостоверение, зависит от цены договора. Подробнее > > >

Предварительный договор нужен!

Предварительный договор нужен для того, чтобы  договориться обо всем «на берегу».

К тому же «что написано пером -не вырубишь топором» )))

Удобно и легко  составить Предварительный договор купли продажи с помощью Юридического конструктора договоров

Ошибки при составлении предварительного договора

Как любой другой договор, предварительный должен подписать владелец ( собственник) недвижимости или уполномоченное  им  лицо, действующее по нотариальной доверенности.

Если собственников несколько — все они участвуют в сделке лично, даже несовершеннолетние  дети достигшие 14 лет.

В противном случае — договор ничтожен!

Стоит почитать: Ничтожные сделки с недвижимостью

Всегда рада разъяснить. Автор

Предварительный договор купли-продажи квартиры нужен!?

Источник: https://exspertrieltor.ru/2016/10/01/predvaritelnyiy-dogovor-nuzhen/

Ответ адвоката
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: